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6 coisas que você precisa saber antes de assinar o contrato de aluguel

Muito da proposta do Citas tem a ver com estar disponível para ajudar em todas as etapas do processo de locação: nós sabemos como é trabalhoso e buscamos fazer o possível para facilitar a vida dos nossos citadãos. Mas, ainda assim, é normal que existam dúvidas no momento de tomar decisões e fechar um aluguel. Por esse motivo, fizemos uma lista dos principais assuntos que você precisa estar por atento antes de assinar o contrato – fique de olho!



1. Não alugue o primeiro imóvel que achar!

Mesmo que pareça perfeito! Decisões precipitadas quase nunca são boas, ainda mais na hora de alugar um imóvel. Pesquise muito! Procure em sites, compare imóveis, ande pela vizinhança onde deseja morar e peça a opinião de outras pessoas – é importante ver todas as opções disponíveis antes de assinar qualquer coisa. Nós temos algumas dicas de ouro para quem vai morar sozinho pela primeira vez aqui que podem ser úteis para você.

2. Condições do imóvel e vistoria documentada


A lei é bem clara em relação ao estado de conservação do imóvel: é obrigatório que o imóvel esteja em boas condições de uso para se viver. Isso significa que as ligações de luz e água devem estar funcionando corretamente, as peças sanitárias devem estar devidamente instaladas e não podem existir infiltrações, vazamentos ou mofos que possam trazer risco de saúde de quem vai morar no local.

Os problemas de manutenção costumam ser um dos principais pontos de discussão depois que o contrato está assinado – evite entrar em pé de guerra com o proprietário e já verifique todas as instalações antes de aceitar o imóvel. Tudo que estiver fora de ordem deve estar documentado na vistoria de entrada.

Antes de entrar no imóvel, exija uma vistoria documentada com todos os detalhes do local – esse é um direito seu garantido por lei. Essa vistoria desve ser realizada por todos os cômodos e conter qualquer detalhe que estiver diferente da expectativa: como janelas com dificuldade de abrir ou trincadas, azulejos rachados, pintura descascando, sifão da pia com vazamento, descarga com problema...


As vistorias para apartamentos mobiliados também devem passar por uma listagem de todos os aparelhos e móveis ou decoração que são do proprietário para que, no momento da saída, não exista confusão e tudo seja devolvido em perfeito estado. Vale também uma boa revisão no funcionamento dos eletrodomésticos: o micro-ondas está esquentando bem? O fogão tem alguma avaria? Uma boa vistoria pode até mesmo verificar possíveis problemas em relação a estrutura, analisando rachaduras na parede e outros pontos do imóvel. Uma vez que todos esses pontos forem levantados, a vistoria precisa registrar e documentar tudo aquilo que não funciona ou não está adequado.

Também é importante que você, acompanhado pelo proprietário ou corretor, também visite o imóvel e preste bastante atenção a todos os detalhes que constam no documento da vistoria – você vai ser responsável por questionar e confrontar as informações que não estiverem de acordo com a realidade no documento.

Tudo isso é feito para garantir que não ocorram problemas durante o contrato – para nenhuma das partes. Uma vez que o documento for aceito pelos dois lados, a regra geral é que todos os problemas da parede para fora (além de manutenções por uso indevido) são de responsabilidade do locatário, enquanto problemas da parede pra dentro (mais estruturais) são responsabilidade do proprietário.

3. Contrato

Preste muito a atenção na hora de assinar qualquer coisa! Antes de assinar o contrato de aluguel é importante saber que o país tem a Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, que rege os direitos e deveres do locador e do locatário.

Entre os principais itens do documento, deve ser mencionado o prazo total da locação, o valor do aluguel, o endereço do imóvel, multa para rescisão contratual e as taxas de reajuste.

Prazo: um contrato padrão de locação residencial costuma ter prazo de 30 meses, mas aluguéis por períodos mais curtos podem ser negociados. Após esse prazo, o proprietário tem direito de revisar o valor da locação da forma que ele quiser, sem seguir as regras de reajuste definidas no contrato. Nesse caso, é uma escolha do inquilino aceitar o aumento e renovar o contrato ou então desocupar o imóvel.

Multa: Além do prazo do contrato, é comum que seja definido um tempo mínimo de permanência para que o locatário possa sair sem pagar multa por rescisão contratual. É frequente que esse prazo mínimo seja de 12 meses, para o contrato de 30 meses, mas cada contrato pode estabelecer o que quiser (inclusive, alguns deles cobram multa para qualquer saída antes dos 30 meses). A multa padrão é de 3 aluguéis, que serão cobrados de forma proporcional ao tempo que falta para o encerramento do contrato.

Reajuste: O reajuste só pode ser feito baseado em um índice de inflação mencionado em contrato. Mas todo mundo sabe que o preferido quase sempre é o IGP-M (Índice Geral de Preços ao Mercado), um dos nossos vários índices de inflação – e, nesse caso, acaba acontecendo anualmente. Apesar de ser o queridinho, ele representa uma inflação que pode flutuar com o preço de uma série de outros produtos que têm um peso menor no orçamento do que o aluguel. Se fôssemos pensar em um contrato firmado em novembro de 2019, por exemplo, esse reajuste seria de 23,79% no preço. Quase um quarto a mais!

Taxas: Vale ficar esperto também com as eventuais taxas ou exigências que são feitas no momento da saída. É bastante comum que seja cobrada uma taxa para pintura/readequação do imóvel ou que esses serviços sejam exigidos diretamente do locatário no momento da saída. Como os valores acabam sendo bastante diferentes de região para região, preste atenção se o valor pedido está em linha com os serviços exigidos.


4. Garantias do contrato

Para proteger tanto o locador e o locatário na hora de alugar um imóvel, geralmente são pedidas garantias dessa locação. São as mais comuns:

Fiador: nesse caso, você precisaria encontrar alguém (normalmente seus pais ou algum familiar de muita confiança) que se responsabilize diretamente pelo pagamento do seu aluguel no caso em que você não pague. E não basta achar alguém – essa pessoa precisa ter um imóvel no nome próprio, quitado, e no mesmo município em que você está fechando a sua locação. Alguns proprietários (um pouco mais exaltados) exigem até que sejam 2 imóveis quitados em nome próprio. Mesmo que a lei não obrigue que o fiador tenha sequer um imóvel, a frequência em que isso é exigido virou praxe de mercado.

Seguro Fiança: aqui o locador é representado por uma seguradora. Em caso de inadimplência, o dono do imóvel recebe os pagamentos através da seguradora, garantindo os valores da locação. Existem algumas formas de pagar por esse seguro, mas, normalmente, corresponde ao valor de um aluguel para cada 12 meses de contrato, pago no ato de assinar o contrato.

Depósito caução: talvez essa seja a mais comum entre todas as garantias - o locador adianta o equivalente a 2 ou 3 meses de aluguel assim que assina o contrato. O valor pode ser usado para garantir os últimos meses de aluguel, se o contratante resolver sair do local e avisar com antecedência e até mesmo pode ficar preso, caso haja avarias no imóvel no ato da devolução do mesmo.

Contrato sem garantia: o famoso “paga e mora” funciona simplesmente a partir do pagamento antecipado, mês a mês, do valor acordado de aluguel. Assim, não é necessário nenhum depósito adicional, pagamento de seguro ou de algum dono de imóvel disposto a ser fiador. Menos oneroso pro locatário, ele também tem benefício pro locador com trâmites jurídicos acelerados para despejo – então nessa modalidade não pode dar mole com atraso e inadimplências.

5. Reformas

Todo imóvel alugado precisa ser devolvido ao dono no mesmo estado de conservação de quando você entrou nele, mas isso não te impede de realizar pequenas reformas – desde que com autorização do proprietário, é claro.

Caso você só queira se mudar se for realizar algum tipo de melhoria no imóvel, como troca de piso ou instalação de ar-condicionado, combine tudo isso antes da assinatura do contrato de locação, colocando todos os números no papel e avaliando se as despesas com as reformas valem mesmo a pena em relação ao período que você pretende permanecer no local.

Mas a vontade de mudar algumas coisas pode acontecer depois que o contrato já estiver assinado e vigente – tudo bem, desde que o proprietário autorize. Tenha em mente que, mesmo com autorização, o dono não é obrigado a reembolsá-lo.

Para alterações mais simples, como mudar cor de parede ou instalar armários, podem ser feitas mesmo sem aprovação do proprietário - mas vale lembrar que o imóvel sempre vai ter que ser devolvido ao proprietário como foi entregue, então já deixe separado o dinheiro pra pintar as paredes da cor original e cobrir furos na parede, por exemplo.

6. E na hora de devolver o imóvel?

Em todos os contratos é praxe que o prazo de aviso prévio seja respeitado – normalmente, o inquilino tem 30 dias para avisar o proprietário que deixará o imóvel, o que deve ser feito por escrito e protocolado com o dono do imóvel ou com a imobiliária – sempre pelas vias formais. Se o aviso não for feito, o inquilino ainda precisa pagar os próximos 30 dias de aluguel (além de multa, se for o caso), mesmo se não for ficar no imóvel.

Se estiver saindo antes do prazo mínimo para a multa por rescisão contratual, o locatário também tem que pagar o valor dessa multa. Alguns motivos específicos podem tirar essa obrigação do inquilino, por exemplo – uma transferência no emprego. É claro que a transferência precisa ser devidamente comprovada e ainda assim é necessário comunicar o locador com 30 dias de antecedência.

Por fim (e finalmente), na saída é feita uma nova vistoria documentada para averiguar qualquer tipo de dano ou divergências das condições iniciais de locação. Se o locatário quebrou alguma coisa e não consertou, provavelmente vai ter essa responsabilidade antes do encerramento do contrato.

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