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Contrato de aluguel na pandemia: o que mudou?

Atualizado: Mar 26

Não há dúvidas de que a pandemia do Coronavírus trouxe diversos prejuízos e dificuldades para a vida de muitas pessoas, especialmente no âmbito financeiro.


Com a necessidade do isolamento social ao longo do ano, diversas pessoas enfrentaram uma redução significativa em sua renda mensal e, consequentemente, problemas em arcar com despesas cotidianas como mercado e, para muitos, sua própria moradia.


Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua, os imóveis alugados representam cerca de 18% das moradias do país, o equivalente a 13,3 milhões de moradias alugadas.

Contrato de aluguel na pandemia: o que mudou?

Diante de um cenário de grande instabilidade, algumas das perguntas mais comuns que surgem em muitos inquilinos são: Como fica meu contrato de aluguel durante a pandemia? Eu posso ser despejado? Posso renegociar o contrato?


Sabemos como essas dúvidas geram grandes preocupações, mas estamos aqui para ajudá-los! Neste texto, explicaremos como funciona o contrato de aluguel, como está previsto em lei, e como este documento foi afetado pela pandemia, para que você não sofra maiores prejuízos neste período tão difícil.


Antes, separamos os tópicos que serão abordados. Veja:


● O que é o contrato de aluguel?

● O que diz a lei?

● Quais os direitos e deveres do inquilino?

● Quais as mudanças no contrato de aluguel com a pandemia?

● Como renegociar o contrato de aluguel na quarentena?


Agora sim, vamos começar!


O que é o contrato de aluguel?


O contrato de aluguel é um documento físico que legaliza o processo de locação de um imóvel, firmando o acordo que será feito entre o locador e o inquilino. Em outras palavras, ele firma a seguinte relação: em troca do uso, o locatário (quem aluga) paga ao locador (dono do imóvel) o valor do aluguel estipulado.


Por isso que este documento é tão importante: seu principal objetivo é servir como uma segurança jurídica para as partes envolvidas no processo de locação de imóveis.

Contrato de aluguel na pandemia: O que é o contrato de aluguel?

Para isso, ele possui uma série de itens e regras que vão desde as multas em caso de rescisão, até as garantias e os direitos e deveres de cada uma das partes, como forma de assegurar a relação contratual que será firmada.


Temos um texto completo em nosso blog com tudo o que você precisa saber sobre este documento! É só clicar no link a seguir e acessar: Contrato de aluguel: saiba como funciona!


Agora que já entendemos o que é o contrato de aluguel, vamos ver o que nossa lei diz sobre este documento. Mas não se preocupe! O próximo tópico não será aquele texto “juridiquês” difícil de entender”.


Nossa missão é ajudar nossos citadãos no processo de locação de seu imóvel perfeito e no dia a dia dos inquilinos após a assinatura deste contrato. Por isso, é importante saber o que nossa legislação diz sobre este assunto. Então, vamos lá!


O que diz a lei?


O contrato de aluguel é regido pela Lei Federal nº 8.245, que estabelece todas as regras para a elaboração deste documento.


Mas além disso, essa lei também determina os direitos e deveres dos inquilinos e proprietários para que a locação de imóveis urbanos seja firmada no Brasil, o que faz com que também seja popularmente conhecida como Lei do Inquilinato.

Contrato de aluguel na pandemia: O que diz a Lei

Criada nos anos 90, algumas de suas regras foram modificadas para que se mantivessem atualizadas e não prejudicasse nenhuma das partes envolvidas no processo de locação de imóveis.


Separamos um tópico especial para falar sobre os direitos e deveres dos inquilinos previstos nesta lei. Mas antes, vamos ressaltar os principais itens que devem estar presentes no contrato de aluguel, e que todo inquilino deve se atentar especialmente caso esteja se mudando pela primeira vez.


São eles:


  1. Prazo: normalmente, um contrato de aluguel costuma ter o prazo de vigência de 30 meses, podendo ser negociado para períodos mais curtos;

  2. Multa: serve como segurança para o locador em caso de rescisão do contrato de aluguel. Normalmente, é aplicado quando o inquilino decide deixar o imóvel antes dos 30 meses acordados. Seu valor é calculado com base na seguinte fórmula: Multa = (3 x valor do aluguel) ÷ meses de contrato x meses que faltam de contrato;

  3. Reajuste: uma alteração no valor de aluguel, que deve vir especificada no contrato. Seu valor é calculado com base em um dos índices de inflação disponíveis no mercado como o IGPM (), um dos mais utilizados atualmente;

  4. Taxa: é muito comum que os proprietários estabeleçam algumas taxas ou exigências no momento da saída do inquilino, como uma taxa para pintura/readequação do imóvel por exemplo.

Quais os tipos de locação previstos em lei?


Outro item importante que todo inquilino deve saber são os tipos de locação previstos em lei. Basicamente, existem três possibilidades de aluguel disponíveis no mercado: residencial; não residencial e de temporada.


O aluguel residencial é um dos tipos mais comuns vistos no mercado. Ele pode ser acordado de forma verbal ou escrita, por prazo determinado ou indeterminado, e por prazo inferior ou superior a 30 meses. Além disso, sua principal vantagem é que a rescisão deste documento pode ocorrer por comum acordo entre as partes.


A locação não residencial, como seu nome diz, é aquela relacionada a qualquer tipo de atividade que não seja residencial, como nos casos de atividades comerciais, industriais, e escritórios por exemplo.


Neste caso, sua principal característica é permitir que o locatário possa renovar o contrato por igual prazo, desde que ele tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado.


Já a locação de temporada, por sua vez, nada mais é do que uma residência provisória para o inquilino, seja para prática de lazer, realização de cursos, tratamentos de saúde, realização de obras em seu imóvel, ou quaisquer outras finalidades. Aqui, seu prazo máximo de vigência é de 90 dias.


Para qualquer um desses tipos de locação, todo inquilino deve seguir com todos os deveres previstos na Lei do Inquilinato, assim como receber seus direitos. Vamos ver em detalhes cada um deles no próximo tópico!


Quais os direitos e deveres do inquilino?


Segundo a Lei do Inquilinato, todos os inquilinos possuem os seguintes direitos: de receber o imóvel em perfeitas condições de uso; ser isento de arcar com quaisquer despesas extras do condomínio; e ter preferência de compra.


Já em relação aos seus deveres, esta lei determina que os inquilinos devem se responsabilizar pela manutenção do imóvel; por manter o pagamento em dia; por todos os custos de reforma caso deseje realizar; e cumprir com um aviso prévio caso decida deixar o imóvel.


Muito mais do que serem apenas determinações legais, saber e cumprir com cada um desses deveres e direitos é fundamental para que não somente o processo de locação do imóvel, mas principalmente para que a relação entre as partes no dia a dia seja a mais transparente possível, evitando conflitos ou mau entendimentos que possam ocorrer.


Por isso, vamos entender melhor cada um desses direitos e deveres.


Direitos dos Inquilinos

O primeiro direito fundamental de todo inquilino é o de receber o imóvel em perfeitas condições de uso. Para isso, o proprietário deve realizar uma vistoria e análise detalhada do local, e anexar o laudo de comprovação com todas as informações no contrato de aluguel.


Além de garantir que o imóvel está em perfeitas condições quando for entregue, essa perícia também servirá como base de comprometimento do inquilino, que irá se responsabilizar por manter sua preservação durante o tempo que permanecer no imóvel.


Contrato de aluguel na pandemia: DIreito dos Inquilinos

Durante sua estadia, todas as despesas ordinárias de um imóvel que fizerem parte do condomínio, como por exemplo gastos rotineiros com manutenção, pagamento de salários, limpeza e zeladoria, também devem ser pagas pelo inquilino.


Por fim, todo inquilino possui preferência de compra no processo de venda de um imóvel. Isso significa que quando o locador decidir colocar o local à venda, ele é obrigado a informar ao locatário sua intenção de venda.


A partir do comunicado, o inquilino possui 30 dias para manifestar se deseja ou não comprar o imóvel, e realizar todos os procedimentos do processo de locação.


Deveres dos Inquilinos

O primeiro, e um dos principais deveres de todo inquilino, é manter a manutenção do imóvel. Segundo a lei, caso o locatário tenha algum descuido que danifique o local, ele deve arcar com todos os custos necessários para consertá-lo. Caso o dano não tenha sido causado pelo morador, seu conserto será de responsabilidade do locador.


O segundo dever previsto em lei é em relação ao pagamento dos aluguéis. Todo inquilino é obrigado a manter os pagamentos do aluguel, condomínio e outros gastos estabelecidos no contrato de aluguel em dia. Caso essa regra não seja cumprida, o locatário pode ser punido com uma ação de despejo.


Em seguida, outro dever muito importante de ser ressaltado é em relação às reformas. A Lei do Inquilinato permite que o inquilino realize reformas no imóvel alugado, desde que seja previamente autorizado pelo proprietário e que esteja inclusive previsto no contrato de aluguel.

Contrato de aluguel na pandemia: Deveres dos Inquilinos

Todos os custos da reforma são de total responsabilidade do inquilino. O proprietário só é obrigado a pagar por tais mudanças caso sejam fundamentais para garantir a habitabilidade do imóvel, um dos principais direitos do locatário como dissemos acima.


Por fim, caso o inquilino deseje deixar o imóvel, a lei determina que ele deve comunicar sua decisão ao proprietário com no mínimo 30 dias de antecedência. Caso este aviso prévio não seja cumprido, o locador possui o direito de cobrar uma multa com o valor referente a um mês de moradia pela ausência do comunicado.


Essas são as principais regras que você precisa saber sobre o contrato de aluguel e os principais deveres e direitos de todo inquilino. Mas ainda não respondemos a grande dúvida deste texto: como a pandemia afetou o processo de locação de imóveis?


Vamos descobrir!


Quais as mudanças no contrato de aluguel com a pandemia?


Os prejuízos econômicos causados pela pandemia foram uma das principais preocupações de muitas pessoas que moram de aluguel no país. Afinal, com a redução dos rendimentos financeiros, muitos se preocuparam em como continuariam mantendo os aluguéis em dia, sem que pudessem ser despejados.


Uma das formas encontradas pelo nosso governo para ajudar a população neste momento de crise foi a proposta do Projeto de Lei 1179/2020, que mais tarde foi aprovada e transformada na Lei Ordinária 14010/2020.


Essa lei institui diversas normas de caráter transitório e emergencial para a regulação de relações jurídicas de Direito Privado em virtude da pandemia do coronavírus. Em outras palavras, ela suspende temporariamente algumas leis do Direito Privado enquanto durar a epidemia de Covid-19 no Brasil.


Mas afinal, como essa lei influencia os contratos de aluguel no Brasil?


Enquanto ainda estava tramitando como Projeto, sua principal proposta em relação a esses contratos foi flexibilizar algumas de suas regras envolvendo o pagamento do aluguel, caso o inquilino comprovasse que não conseguiria arcar com este dever devido às consequências financeiras causadas pela pandemia.


Quais as mudanças no contrato de aluguel com a pandemia?

Após ter sido revisada e editada, a Lei 14.010 possibilitou que os contratos de aluguel pudessem ser renegociados durante a pandemia, uma vez que isso já estava previsto na Lei do Inquilinato em seu art. 18. Veja:


Art. 18 - É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.


Essa mudança foi essencial para permitir que muitos inquilinos que foram prejudicados financeiramente pela pandemia continuassem em seus imóveis sem sofrer nenhuma das multas e taxas em caso de atraso do pagamento do aluguel.


Iremos explicar como renegociar o contrato com o proprietário no próximo tópico. Mas antes, vale ressaltar que todos os reajustes de valores de aluguéis são calculados com base em um dos índices de inflação disponíveis no mercado, como o IGP-M (Índice Geral de Preços ao Mercado) e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).


Segundo uma pesquisa divulgada pelo departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, desde Dezembro de 2019 os reajustes aplicados nos contratos de aluguéis têm sido inferiores aos valores definidos no IGP-M.


Os dados divulgados mostram que entre Dezembro de 2019 e Novembro de 2020, o aumento no valor dos aluguéis residenciais na cidade de São Paulo foi de 1,71%, percentual bem abaixo do IGP-M, que registrou 24,52% no mesmo período.


“Tanto locadores quanto locatários ainda estão se recuperando do período mais crítico e ambos os lados estão buscando encontrar um equilíbrio financeiro para os contratos. O repasse do índice de correção [IGP-M] ocorre pontualmente, variando caso a caso e, em situações excepcionais, quando o aluguel vigente encontra-se muito defasado”, explicou o vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, Adriano Sartori, em entrevista ao G1.


Essa renegociação pode parecer confusa e complicada, especialmente para inquilinos que estão se mudando pela primeira vez, mas não se preocupe. Separamos algumas dicas para ajudá-lo neste processo! Confira no próximo tópico.


Como renegociar o contrato de aluguel na quarentena?


O melhor jeito de renegociar o contrato de aluguel neste período de pandemia é tendo uma conversa direta com o proprietário do imóvel. Explique sua situação financeira e proponha reajustes razoáveis para que nenhuma das partes seja prejudicada.


Caso este acordo não seja possível e as partes não entrem em acordo, é possível levar o caso à Justiça. Em São Paulo, por exemplo, um levantamento da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), divulgou que pelo menos um em cada cinco aluguéis residenciais passou por um processo de renegociação nos últimos meses no Estado.


Em entrevista ao Jornal da USP, o professor Eduardo Tomasevicius Filho, do Departamento de Direito Civil da Faculdade de Direito da universidade, afirmou que a maioria dos resultados desses casos levou a uma redução de 50% no valor do aluguel enquanto este período de pandemia permanecer.


“Nós tivemos, assim, uma miríade de decisões tanto de suspender o aluguel como de manter o aluguel, mas predominantemente foi de reduzir a 50% ou então ordenar ao juiz que requeresse mais provas para decidir se era caso ou não de revisão dos aluguéis, até para evitar que pessoas não pagassem culpando a pandemia”, disse.


Mas cuidado! É importante ressaltar que essa renegociação abrange somente o valor do aluguel em si, e não inclui as taxas de condomínio, IPTU e contas de água e energia, por exemplo.


E em caso de rescisão do contrato?

Apesar da renegociação dos contratos de aluguel ter sido a solução mais buscada pelos inquilinos durante a pandemia, outra medida que também pode ser adotada para aqueles que foram prejudicados financeiramente é recorrer à rescisão de locação.


Contrato de aluguel na pandemia: E em caso de rescisão do contrato

Neste caso, é importante lembrar que a Lei do Inquilinato determina que o inquilino cumpra com o período de aviso prévio de 30 dias antes de sua saída definitiva do imóvel.


Após este comunicado, o proprietário deve agendar uma vistoria no imóvel para verificar se o local está nas mesmas condições de uso no momento em que foi entregue.


E se o inquilino deixar o imóvel antes deste período?


Neste caso, ele deverá arcar com uma multa estabelecida no momento da assinatura do contrato de aluguel. Seu valor é calculado com base nos meses restantes do prazo acordado.


Veja este exemplo para entender melhor na prática: imagine um contrato de aluguel firmado por 30 meses no valor de R$ 2.000,00, sendo que o locatário decidiu deixar o imóvel faltando 18 meses para seu término. Para calcular seu valor, basta usar a seguinte fórmula:


● Multa = (valor do aluguel x 3) ÷ meses de contrato x meses que faltam de contrato

● Multa = (2.000 x 3) ÷ 30 x 18

● Multa = (6.000 ÷ 30) x 18 = R$ 3.600,00


Para não arcar com este valor neste momento de pandemia, portanto, lembre-se de cumprir com o aviso prévio determinado em lei. Assim, você não terá maiores prejuízos financeiros decorrentes da rescisão do contrato de aluguel.


Conclusão


A crise provocada pela pandemia do Coronavírus afetou a vida de muitas pessoas, causando sérios prejuízos financeiros para muitos.


Se você mora de aluguel, é importante se atentar às medidas aprovadas pelo nosso governo para ajudá-los neste cenário, com a possibilidade de renegociar o valor do aluguel evitando um possível despejo.


Por isso, neste texto explicamos as principais mudanças que este documento sofreu com a pandemia, e as soluções que podem ser tomadas pelos inquilinos para lidar com este momento tão difícil para todos.


Contrato de aluguel na pandemia: Conclusão

Se você gostou deste texto, continue sua visita em nosso blog e veja nossos artigos completos!


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