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Fiador de Aluguel: o que é e para que serve na locação de imóveis?

Atualizado: há 4 dias

Se você está buscando por um imóvel ou conhece alguém que esteja, com certeza já se deparou com o termo “fiador de aluguel”. Por muitos anos, eles foram muito populares e buscados na locação de imóveis, e por mais que tenham perdido certa popularidade, ainda são uma possibilidade de garantia a ser oferecida na firmação do contrato de aluguel.

Em 2019, por exemplo, 46% dos contratos de aluguel em São Paulo contaram com a presença de um fiador, segundo dados divulgados pelo Sindicato de Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

De maneira geral, a escolha de um fiador está relacionada como forma de garantia financeira ao dono do imóvel. Isso com o objetivo de que ele esteja seguro de que o valor do aluguel será pago.


Contudo, precisamos ser realistas sobre esse assunto: ser um fiador não é um mar de rosas. Existem muitos riscos e desvantagens em ser um fiador. O que justifica de certa forma a dificuldade que alguns inquilinos enfrentam ao encontrar alguém que aceite ser seu fiador.

Por isso, neste texto explicaremos tudo o que você precisa saber sobre o fiador. Suas características, responsabilidades e vantagens e desvantagens. Mas principalmente, como encontrar um fiador como garantia na locação de seu imóvel.



Antes de começarmos, veja os tópicos que serão abordados:

  • O que é fiador?

  • Quem pode ser meu fiador?

  • Quais as vantagens de ter um fiador como garantia no contrato de locação?

  • Quais os riscos de ser fiador de alguém?

  • Fiador e carta fiança são a mesma coisa?

  • Qual a diferença entre fiador e seguro fiança?

  • Como conseguir um fiador para aluguel?

Vamos começar!


O que é fiador?



Um fiador é uma pessoa que assume pagar uma dívida de outra pessoa, caso ela não pague ao seu respectivo credor.

Como consequência dessa atitude, o fiador pode acar se tornando devedor também, muitas vezes tendo que arcar com toda a dívida caso o devedor principal se torne inadimplente.

Um fiador em geral é uma pessoa de extrema confiança, que pode ser solicitado como garantia de crédito em varios tipos diferentes de contratos, como empréstimos, financiamentos, até mesmo como garantia para a locação de imóveis. Este último caso será o foco deste texto.

Na prática, ele é uma pessoa que possui uma boa condição e segurança financeira. E somente é acionado quando a pessoa que tomou o crédito não paga sua dívida.

A figura de um fiador envolve diversas questões legais e burocráticas. Para facilitar aqueles que precisam dessa figura, foram criados dois tipos principais de fiadores a serem escolhidos dependendo de cada caso. São eles:

  • Fiador solidário: irá se responsabilizar pela dívida assim que ela é feita, podendo ser acionado a qualquer momento pelo credor, caso o contratante fique inadimplente.

  • Subsidiário: o oposto, assume a responsabilidade pela dívida somente após a utilização dos bens registrados no contrato para quitação. É acionado caso haja a impossibilidade de pagamento por parte do contratante.

O que é fiador de aluguel?

Um fiador de aluguel é aquela pessoa que irá se responsabilizar pelo pagamento do valor do aluguel de um inquilino, caso ele fique inadimplente.

Em todo contrato de aluguel, deve ser oferecida algum tipo de garantia ao dono do imóvel para que ele não seja prejudicado financeiramente durante a locação. Dentre todas as possibilidades, a escolha de um fiador foi por muitos anos, uma das mais comuns a ser utilizada. Mas que foi perdendo sua popularidade para outros modelos.

Isso acontece principalmente pois hoje em dia, grande parte das imobiliárias é muito exigente sobre a escolha de um fiador. Essa pessoa deve seguir com uma série de características e regras para que seja selecionada. Sem falar nos grandes prejuízos que ela terá caso seja acionada.


O que é fiador de contrato de financiamento?

Nesse caso, o fiador de contrato de financiamento, como seu próprio nome diz, é aquele que se envolve como garantia em casos de financiamento em geral.

Ao solicitar o financiamento aos bancos, o devedor pagará a dívida por meio de parcelas mensais acordadas. Para evitar prejuízos financeiros caso esse valor não seja pago em algum momento, é muito comum que o baco exija uma garantia e o fiador é uma das formas de oferecer garatia de pagamento.

Dependendo do banco, em casos de financiamento ainda pode ser exigido a presença de dois fiadores. Como tudo deve ser comprovado legalmente, alguns dos documentos exigidos são:

  • Documento de identificação com foto;

  • Comprovante de renda;

  • Comprovação de residência;

  • Declaração atualizada do imposto de renda


Quem pode ser meu fiador?


Ser um fiador pode dar um trabalho enorme, não é mesmo?

São muitas questões legais e burocráticas sobre quem pode ser escolhido como um fiador. Dentre elas, o principal requisito é ter uma boa situação e histórico financeiro!


Legalmente, um fiador pode ser uma pessoa jurídica (caso o contrato social da empresa permita) ou física acima de 18 anos. Ainda, deve comprovar ter uma boa situação financeira para arcar com as possíveis dívidas do inquilino.

Sua renda deve ser equivalente a três ou quatro vezes o valor do aluguel mais os encargos da locação, como condomínio e IPTU.

Para isso, as imobiliárias costumam exigir a apresentação de documentos bancários que comprovem sua estabilidade de renda. Fora suas poses em alguns casos que mostrem ter condições de arcar com a dívida por alguns meses.


Além disso, costuma ser exigido que o fiador de contratos de aluguel tenha pelos menos um imóvel quitado em seu nome. Dependendo do contrato, pode ainda ser exigido que esse imóvel esteja localizado na mesma cidade em que o acordo estar sendo firmado. Algumas imobiliárias exigem até 2 imóveis!

Essas solicitações que muitas vezes parecem absurdas tem uma razão de ser. Quando uma pessoa física aceita ser fiadora, ela automaticamente coloca seus próprios bens como uma espécie de garantia adicional de pagamento. Isto é, se o inquilino principal não pagar o aluguel, a responsabilidade sobe para o fiador. Se o fiador por sua vez também não pagar, os bens do fiador poderão ser leiloados para a quitação desta dívida!


Agora vem a parte curiosa: se o imóvel do fiador não tiver sido quitado ele até pode ser leiloado para honrar as dívidas em aberto, mas o banco que financiou a compra deste imóvel tem preferência para receber, isto é, o imóvel pode ir a lelilão e mesmo assim nem sobrar nada para pagar a dívida original do locatário! Por isso que as imobiliarias muitas vezes exigem que o fiador tenha um imóvel e que este imóvel já esteja quitado.

Agora a solicitação que o fiador tenha dois imóveis quitados é ainda mais curiosa. O primeiro imóvel de uma família costuma ser considerado "bem de família". O que significa que ele é importante para manter a dignidade e estrutura de uma família. Por ser um bem muito relevante para a segurança familiar, muitos juízes tentam preservar a familia, impedindo que estes bens sejam a força levados a leilão.


Resultado: se o fiador tiver apenas um imóvel, mesmo que ele esteja quitado, pode não ser possivel realizar leilão para conseguir quitar a dívida do inquilino caloteiro. Por conta disto algumas imobiliárias passaram a exigir que o fiador tenha 2 imóveis. Obviamente faz sentido, pensando na segurança do locador, mas fica quase impossível de encontrar o fiador!

Se for casado, o conjuge do fiador também deve informar e comprovar seu patrimônio, demonstrando estar ciente do penhor do bem caso venha a ser necessário. Quantas regras! Não é de se espantar que a busca por um fiador tenha perdido popularidade, não é mesmo?

Mesmo assim, ainda vemos muitos contratos de aluguel sendo firmados com a presença de um fiador. Vamos entender melhor o porquê.


Quais as vantagens de ter um fiador como garantia no contrato de locação?


Por mais que o uso de um fiador tenha perdido força na locação de imóveis, ele ainda é uma opção disponível no mercado e escolhida por diversos inquilinos. Portanto, caso você esteja considerando buscar por um fiador, não podemos deixar de citar as vantagens que esse modelo trará.

Para o inquilino, o principal benefício é contar com um tipo de garantia que não gere gasto ou desembolso financeiro por sua parte.

Sem falar que com fiadores que possuem boas condições financeiras e sem histórico de mau pagador, o processo de locação pode andar mais rápido.

Para o locador, ele terá a segurança de não ter prejuízo financeiro em casos de não pagamento do valor do aluguel. Isso uma vez que contará com um fiador que possui renda comprovada para arcar com a dívida.

Porém, como dissemos acima, também temos que ressaltar as desvantagens de um fiador e, ainda, os motivos que levaram à sua perda de popularidade.


Quais os riscos de ser fiador de alguém?


Ser um fiador pode envolver enormes prejuízos financeiros e judiciais caso venha a ser acionado.


Como dissemos, um fiador terá que bancar todas as dívidas de aluguel de um inquilino. Agora, você já parou para pensar em quanto seria esse valor? Imagine se o inquilino deixar de pagar seu aluguel por meses, ainda mais em um imóvel localizado em uma região com alto valor de custo de vida…. o bolso chega a apertar só de pensar!

Ser um fiador pode causar um sério prejuízo financeiro. Mesmo que tenha uma boa condição financeira, não há como negar que a pessoa pode ter um grande gasto. Principalmente caso tenha que arcar com outros encargos, reparos ou dívidas a serem quitadas.

Além disso, outra dor que atinge muitos fiadores é em casos onde eles são obrigados a penhorar seus bens como forma de quitar suas dívidas. É isso mesmo: seu próprio imóvel e bem de família pode ser penhorado.

Porém, há uma restrição: de acordo com uma nova decisão judicial de março deste ano, os bens de família de um fiador não poderão ser penhorados em casos de locação comercial.

Todos esses motivos são mais do que suficientes para que as pessoas pensassem duas vezes antes de serem fiadores. Mas agora, e para aquelas que já aceitaram esse papel e decidem que não querem mais, será que há uma saída?


Um fiador pode desistir de suas responsabilidades?


Sim, um fiador pode desistir de suas responsabilidades caso queira. Contudo, existem regras.

Para deixar de ser um fiador, é importante que haja um acordo entre ele, o inquilino e o locador. Tudo pode ser resolvido à base da conversa e os termos do contrato alterados e adaptados para essa situação.

Para isso, o fiador deve informar com antecedência sua decisão para que o contrato seja ajustado - seja com a escolha de um novo fiador ou outro modelo de garantia.

Caso contrário, será necessário envolver a justiça e analisar o caso. Se o contrato de aluguel foi assinado por tempo determinado ou indeterminado para, a partir disso, determinar qual a melhor saída.

Essa confusão pode ser enorme! Por isso, muitos acabam nem começando este processo sendo fiadores.


Fiador e carta fiança são a mesma coisa?


Não! Muitas pessoas confundem esses termos, mas se você está buscando por um imóvel, essa diferença precisa estar bem clara. Principalmente para evitar qualquer tipo de problema.

O fiador, como explicamos, é uma pessoa que se responsabiliza por arcar com as dívidas de um terceiro. A carta fiança, por sua vez, também é um contrato de fiança. Mas aqui, quem assume a responsabilidade do fiador é uma instituição bancária.


Ela também garante enormes garantias financeiras, e pode ser utilizada para diversas finalidades. Seja para débitos fiscais, execuções judiciais e muitos outros tipos de contrato.

Uma característica muito importante e que precisa ser ressaltada é que a carta fiança custa. Como é um serviço oferecido por um banco, o banco exige um pagamento do inquilino para arcar com essa responsabilidade.

Geralmente, a carta fiança estabelece valores limite que a instituição financeira concorda em arcar e é pouco utilizada em locações residenciais, sendo mais comum em locações comerciais.

Qual a diferença entre fiador e seguro fiança?


Essa também é uma confusão muito comum entre os inquilinos, e que deve ser esclarecida de uma vez por todas.

Ao contrário do tópico anterior, onde os termos estavam de certa forma relacionados, o seguro fiança é um modelo que funciona em substituição ao fiador. Aqui, o inquilino contrata o seguro normalmente de uma seguradora via imobiliária, onde o proprietário do imóvel é o segurado.

Ele possui uma cobertura específica para o valor de aluguel e todas as taxas relacionadas à ele, como IPTU, condomínio e outras apólices que pode cobrir como contas de água, luz e outras taxas jurídicas.

Além de ser mais fácil de ser solicitado, o seguro fiança possui enormes vantagens que o tornaram uma das garantias de locação mais acessíveis aos inquilinos. Quer saber o motivo?

Então venha conferir nosso texto completo sobre o seguro fiança em nosso blog! Clique no link a seguir e leia: Seguro Fiança: como funciona e o que é?


Como conseguir um fiador para aluguel?


Se você chegou até aqui, então entendeu os motivos que fazem com que muitas pessoas não queiram ser fiadores de outra.

Apesar disso, muitos inquilinos e locatários ainda acordam com a preferência desse modelo de garantia no momento de assinarem o contrato de aluguel.

Se você se encontra nesse caso, então separamos algumas dicas para ajudá-lo a encontrar um fiador para aluguel. Confira!


Procure pessoas próximas


Se você está procurando por um fiador, uma ótima dica que damos é tentar começar buscando por pessoas que sejam próximas a você. Principalmente diante dessa maior resistência em aceitar esse papel.


Ser um fiador exige grande responsabilidade. Então, talvez seja mais fácil encontrar um entre seus familiares.

Todas serão pessoas com quem você tem um relacionamento mútuo e de maior confiança.

E lembre-se: caso receba uma resposta negativa, não fique bravo e deixe claro que entende a situação. Afinal, caso você não pague com o aluguel, será ela quem terá que arcar com suas dívidas.

Escolha alguém que tenha condições


Não basta ser alguém próximo com quem tenha afinidade, se não tiver uma boa situação financeira para arcar com as responsabilidades de um fiador.

Você deve escolher uma pessoa que comprove ter condições de pagar com possíveis prejuízos financeiros. Seja por meio de uma renda estável ou, como dissemos, pela quitação de um imóvel em seu nome.


Seja transparente com o fiador


Ao fazer a proposta para um possível fiador, é importante que você seja claro e fale abertamente sobre sua situação. Explique o contrato que pretende firmar, quais serão seus gastos, as chances de se tornar inadimplente, e todas as outras condições que implicarão em sua decisão.

Muitas pessoas não sabem de fato o que implica ser um fiador. Portanto, é importante explicar a elas muito bem as responsabilidades envolvidas nesse compromisso. Seu futuro fiador deverá ter claro em mente todas essas questões e as possíveis consequências de ser acionado, antes de aceitar a proposta.


Ofereça meios de garantia ao fiador


Se possível, ofereça ao fiador algumas garantias de que você terá condições de pagar com o valor do aluguel e não o deixará arcar com suas dívidas.



Dessa forma, ele se sentirá mais seguro em aceitar a proposta, sempre levando em consideração o que pode vir a acontecer no pior dos cenários.


Negocie outras formas de fiança


Por fim, caso mesmo depois de seguir todas essas dicas você esteja encontrando dificuldades em encontrar um fiador, uma alternativa é tentar negociar outras formas de fiança com o locatário e a imobiliária.

Seja pelo seguro fiança, depósito caução, carta fiança…. existem diversas possibilidades.

Analise sua situação e veja qual a melhor, que não gere maiores impactos financeiros e maior burocracia para a assinatura do contrato de aluguel.


Conclusão


Escolher um fiador não é uma tarefa fácil, não é mesmo?

Por mais trabalhoso que seja, o fiador ainda é uma opção disponível e muito buscada por alguns inquilinos. Especialmente uma vez que também oferece segurança financeira ao proprietário do imóvel.

Mas antes de bater o martelo nessa decisão, lembre-se muito bem de todas as dicas que demos.

Verifique se o possível fiador realmente possui condições financeiras para servir como garantia. E, principalmente, se é a melhor opção para você.

Em nosso blog , temos muitos outros artigos sobre a locação de imóveis. Continue sua visita por lá e não deixe de compartilhar este texto nas redes sociais.

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