A rescisão do contrato de aluguel pode ocorrer por diversos motivos.

Às vezes, o inquilino pode não estar mais satisfeito com o imóvel e ter encontrado outro apartamento para alugar que tenha gostado mais. Ou ainda, pode ter sido transferido para outra cidade em seu emprego. 

Seja qual for o motivo, quando você deixar seu imóvel antes do tempo mínimo estabelecido no contrato de aluguel, você terá que seguir com todas as regras que envolvem essa quebra.

Assim como na assinatura do documento, em toda rescisão do contrato de aluguel pelo locatário, os inquilinos possuem seus direitos e deveres. Dentre eles, os mais importantes são os laudos de entrada e saída e, principalmente, o pagamento da multa.

Esse valor deve ser acordado logo no início quando se estão discutindo os termos do contrato de locação. Contudo, caso no momento da saída você queira negociá-lo, ainda existe a possibilidade. Claro, se ambos entrarem em um acordo.

Sabemos que esse é um momento delicado e que causa ansiedade em muitos inquilinos. Por isso, viemos te ajudar! A rescisão do contrato de aluguel pode ser feita da forma mais tranquila possível, sem que nenhuma das partes seja prejudicada.

Neste texto, elaboramos um passo a passo com todas as regras e direitos de todos os envolvidos, como calcular a multa de rescisão, quando ela deixa de ser válida e, em quais casos pode ser negociada.

Veja os tópicos que serão abordados:

• Existe lei que define a rescisão do contrato de aluguel?
• Quais os direitos e deveres do inquilino na rescisão do contrato de aluguel?
• Como calcular a multa de rescisão do contrato de aluguel antecipado?
• Posso negociar a multa de rescisão do contrato de aluguel?

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Vamos começar!

Existe lei que define a rescisão do contrato de aluguel?

Sim! Por mais burocráticos que possam ser e, ainda, conter aquela linguagem “juridiquês” difícil de entender, as leis de locação de imóveis são muito importantes para auxiliar todos os envolvidos nesse processo. 

Nesse caso, as regras que abrangem a rescisão do contrato de aluguel estão presentes na famosa Lei do Inquilinato (8245/91). Seu artigo 4º permite a rescisão do contrato de aluguel pelo locatário antes do tempo mínimo estabelecido no documento. Veja:

"DURANTE O PRAZO ESTIPULADO PARA A DURAÇÃO DO CONTRATO, NÃO PODERÁ O LOCADOR REAVER O IMÓVEL ALUGADO. COM EXCEÇÃO AO QUE ESTIPULA O § 2O DO ART. 54-A, O LOCATÁRIO, TODAVIA, PODERÁ DEVOLVÊ-LO, PAGANDO A MULTA PACTUADA, PROPORCIONAL AO PERÍODO DE CUMPRIMENTO DO CONTRATO, OU, NA SUA FALTA, A QUE FOR JUDICIALMENTE ESTIPULADA. "   

Para que isso aconteça, existem algumas regras a serem seguidas. Dentre elas, são estabelecidas cláusulas de segurança e garantias, com os direitos e deveres de cada uma das partes.

Precisa estar descrito no contrato?

“Por que o contrato de aluguel precisa ter tantas cláusulas e regras?” Para que ninguém seja prejudicado!

Esse documento deve ser elaborado da forma mais completa possível! O ideal é que tudo isso seja definido e acordado entre as partes antes que seja assinado. 

Normalmente, em casos de rescisão do contrato de aluguel pelo locatário, o proprietário já define o valor que será cobrado de multa e quando serão pagas. Se não estiver escrito, o padrão é cobrar o valor de três meses de aluguel proporcionais ao tempo que falta.

Mas lembra que dissemos que tudo pode ser negociado? Já vimos muitos casos onde os proprietários isentam o inquilino de pagar a multa caso tenha ficado no imóvel por, pelo menos, 12 meses.

Isso claro, se ele avisar de sua saída com um mês de antecedência no mínimo.

Quais os direitos e deveres do inquilino na rescisão do contrato de aluguel?

Lembra da Lei do Inquilinato? Ela é a grande responsável por guiar e reger a locação de imóveis no país. Dentre todas as suas regras, podemos encontrar todos os direitos e deveres do inquilino na rescisão do contrato de aluguel.

São muitos detalhes! Por isso, separamos os principais nos próximos tópicos. Veja:

Direitos do inquilino na rescisão do contrato de aluguel

Vamos começar pelos direitos do inquilino na rescisão do contrato de aluguel. Eles abrangem o aviso com antecedência, laudo de saída, comprovante de quitação e uma dúvida muito comum: a possibilidade de reembolso em casos de melhorias.

Saber com antecedência o valor a pagar

Essa é uma regra básica e um direito fundamental do inquilino em todo contrato de aluguel. Em nenhuma hipótese, assine esse documento sem que ele expresse com clareza todas as regras e direitos de todos os envolvidos! Especialmente, o valor da multa de rescisão.

Ninguém quer ter surpresas que afetem nossos bolsos. Já imaginou desejar sair de um imóvel e descobrir que o proprietário pedirá um valor enorme de multa que você não esperava?

Isso é motivo mais do que suficiente para causar grandes desentendimentos. Por isso, certifique-se de que o valor da multa foi informado com antecedência no documento. E acima de tudo, você deve estar de acordo com o valor cobrado.

Não deve haver abuso por nenhuma das partes. O acordo entre todos é muito importante para evitar ao máximo qualquer briga.

Receber laudo de vistoria de saída

Antes de receber as chaves do imóvel, um especialista deve verificar se ele está em perfeitas condições de uso. Um laudo de vistoria será anexado ao contrato de aluguel comprovando isso e, detalhando todos os objetos e condições do local (se a pintura está boa, se existem objetos danificados, etc).

Da mesma forma, antes de sua saída, o imóvel deve ser entregue nas mesmas condições nas quais foi recebido. Também, com um laudo de saída que comprove isso. Ele deve conter os mesmos móveis ou, em alguns casos, outros semelhantes.

Vamos usar um exemplo. Imagine que você alugou um apartamento com uma luminária na sala mas que, por alguma razão, você decidiu tirá-la. Ao devolver o imóvel, a luminária deve ser reposta. Se não houver como colocar uma igual, deve trocar por uma equivalente.

Em outra comparação, você não pode comprar um apartamento que tenha chuveiro e devolvê-lo sem o objeto. O proprietário será completamente prejudicado! O inquilino somente será dispensado dessa obrigatoriedade em casos de desgastes de uso que não tenham sido de sua responsabilidade. 

Como exemplo, se você ficou por 10 anos em um apartamento que recebia muita luz solar durante o dia e, com o tempo, o piso acabou se desgastando. Nesse caso, a restituição não seria necessária devido à ação do tempo que causou o estrago, ação que foge do seu controle.

Receber comprovante de quitação

Esse tópico é muito importante: não finalize a restituição do contrato de aluguel sem o comprovante de quitação da multa!

Se não, como você poderá comprovar que pagou com o valor devido? Já imaginou se, depois de alguns meses, o proprietário questione que você não pagou com a dívida e, ainda, tente entrar com uma ação?

Que dor de cabeça! Para evitar isso, o comprovante de quitação é indispensável. Ele conterá todas as informações de que o inquilino cumpriu com o que devia e, servirá de segurança para que não haja cobranças posteriores.

Fiz várias melhorias no imóvel, posso receber reembolso?

Essa é uma dúvida muito comum. Muitos inquilinos desejam fazer reformas ou melhorias no imóvel enquanto estão morando no lugar. Mas e quando chega o momento da rescisão do contrato de aluguel, existe o direito de receber reembolso por tais mudanças?

Não exatamente. Qualquer reforma por benfeitoria deve ter sido solicitada e acordada com antecedência entre as partes, além de também ser descrito no contrato de aluguel.

Caso o inquilino opte por mudar algo sem que tenha sido acordado, o proprietário não é obrigado a reembolsar o valor. Sem falar que o proprietário pode pedir que elas sejam desfeitas - afinal, o imóvel deve ser devolvido no mesmo estado no qual foi entregue. Por isso sempre, sempre, sempre, fale com seu proprietário antes de investir muito em benfeitorias!

Muitos tentam negociar esse valor, mas precisamos ser sinceros: as chances disso ser aprovado são mínimas.

Deveres do inquilino na rescisão do contrato de aluguel

Todo inquilino também possui seus deveres durante a rescisão do contrato de aluguel. Eles incluem o cumprimento do aviso prévio, entrega do imóvel no mesmo estado que foi recebido e, principalmente, pagamento da multa.

Vamos ver cada um deles em detalhes para que não haja dúvidas.

Respeitar o aviso prévio de 30 dias (ou pagar multa equivalente)

Na rescisão do contrato de aluguel pelo locatário, é um dever de todo inquilino cumprir com o aviso prévio de, no mínimo, 30 dias.

Ele representa um comunicado com antecedência sobre sua saída, para que o proprietário consiga se organizar e, principalmente, encontrar outro interessado pelo imóvel.

Na ausência desse aviso, a Lei do Inquilinato permite que o dono do imóvel cobre uma multa equivalente a esse período. Seu valor corresponde a um mês de aluguel, junto com outros encargos dependendo do caso.

Entregar o apartamento limpo e livre de objetos e, do mesmo jeito que o recebeu

Já mencionamos este tópico mais acima, mas é sempre importante ressaltar. É dever de todo inquilino devolver o imóvel nas mesmas condições nas quais o recebeu.

Isso significa não só em questão de limpeza mas, principalmente, nos móveis e objetos que foram adquiridos depois. Todos devem ser retirados no momento da rescisão do contrato de aluguel.

Lembrando que, caso tenha retirado qualquer móvel (lâmpada, cama, item de cozinha), também deve retorná-lo ou substituí-lo por um equivalente.

Pagar a multa por saída antecipada (caso seja devido)

Toda rescisão de contrato de aluguel pelo locatário exige uma multa por saída antecipada.

Como abordamos, seu valor irá depender de caso a caso. No próximo tópico, explicaremos melhor como ter uma noção de quanto será estipulado. Mas antes, vejamos um último dever.

Pagar multa por eventuais danos ou avarias no imóvel

Se você recebeu o imóvel em perfeitas condições de uso, não pode entregá-lo com alguma coisa errada. Qualquer dano ou avarias que tenham sido causadas, vão te custar dinheiro.

Todas devem ser consertadas e reparadas antes da entrega. E não tente esconder, pois lembre-se de que o local passará por uma vistoria de saída para que o proprietário tenha certeza de que seu imóvel está nas mesmas condições que antes.

Como calcular a multa da rescisão do contrato de aluguel antecipado?

A Lei do Inquilinato não define um valor exato de multa a ser cobrado na rescisão do contrato de aluguel pelo locatário. O padrão adotado pelo mercado é que seja cobrado o valor referente a três aluguéis.

Apesar disso, é importante ressaltar que é possível negociar livremente sobre o quanto será cobrado. Lembrando que não deve haver abuso sob nenhuma das partes, caso contrário, quem for prejudicado poderá entrar com uma ação judicial.

Separamos um exemplo de como esse acordo pode ser feito. Imagine um aluguel de R$1.500,00 por mês (sem incluir taxas como condomínio ou IPTU), com um contrato de 30 meses. Então, o inquilino avisa que quer deixar o imóvel no 15º mês.

Nesse caso, o valor da multa seria:

• Multa contratual: (R$1.500,00 × 3) = R$ 4.500,00;
• Proporcionalidade: R$ 4.500 ÷ 30 meses = R$ 150,00 por mês faltante;
• Multa aplicada no caso concreto: 15 meses faltantes × R$150,00 = R$2.250,00.

Esse seria o valor normal da multa a ser aplicado. Contudo, caso o inquilino não avise com a antecedência de um mês, ele terá que pagar mais um valor de aluguel além desse total.

Ainda existe outro ponto importante sobre a rescisão do contrato de aluguel. Normalmente, as contas de luz, água e internet ficam no nome do inquilino quando se muda e, dessa forma, precisam ser retiradas antes de sua saída.

Não se esqueça de ligar nas companhias responsáveis por essas contas e pedir para que sejam desligadas. 

Caso estejam no nome do proprietário, é importante entrar em um acordo sobre até quando serão pagas. Na maioria das vezes, os inquilinos arcam com as contas até o último mês no qual ficar no local.

Quando a multa por rescisão do contrato de aluguel não é devido?

Por mais que a Lei do Inquilinato estabeleça o pagamento de multa na rescisão do contrato de aluguel pelo locatário, existem algumas exceções nas quais ela deixa de ser válida.

Dentre elas, estão casos onde o inquilino é transferido por causa de seu trabalho. Como exemplo, se você mora em São Paulo mas, sua empresa precisa que você se mude para Belo Horizonte, você não precisará arcar com essa multa por saída antecipada.

Mas cuidado para não se enganar. Se você escolher por mudar de cidade para conseguir outra oportunidade de emprego, a exceção deixa de valer! Afinal, será uma mudança por opção e não por obrigatoriedade.

Então, preste muita atenção se seu caso se enquadra nessa categoria para ter certeza de que a multa é devida.

Posso negociar a multa de rescisão?

Até pode, mas o ideal é que essa negociação seja feita antes da assinatura do contrato de aluguel. 

Esse é o melhor momento para entrar em acordo sobre esse valor. Sente e discuta a questão com o proprietário para que ambos cheguem em um acordo que seja favorável aos dois.

Lembra que a Lei do Inquilinato não exige a cobrança de um valor exato de multa? Tudo pode ser acordado, até mesmo a quantidade de parcelas nas quais você poderá arcar com a quantia exigida e, ainda, a possibilidade de descontos.

Caso você deseje negociar depois que o contrato já tenha sido assinado, ainda há espaço para a tentativa. Principalmente, se comunicar sua saída com antecedência para que o proprietário consiga encontrar outra pessoa para morar no local.

Afinal, a multa serve como uma garantia financeira ao locador, já que ele perderá seu inquilino e correrá o risco de ter dificuldades em encontrar outro rapidamente. Todo tipo de negociação que o deixe mais confortável, é válido. Então, tente! Vocês podem chegar a um novo acordo que ainda seja bom para os dois.

Conclusão

A rescisão do contrato de aluguel pelo locatário não precisa ser um momento de tensão e ansiedade. Por mais que cause certa preocupação para o locador, é possível deixá-lo tranquilo se seguir todas as regras e deveres acima.

Se atente em entregar o imóvel do jeito que o recebeu, em cumprir com o aviso prévio e, ainda, se certificar de receber o documento de quitação de multa. É com ele que você terá a comprovação de que cumpriu com tudo o que é estabelecido em lei.

Para saber mais sobre a locação de imóveis, temos diversos textos em nosso blog! Dê uma olhada e, se gostou deste artigo, compartilhe nas redes sociais.

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