A locação sem garantia, por mais que não seja o modelo de contrato mais comum no Brasil, possui muitas vantagens tanto para os inquilinos quanto para os proprietários.

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Até hoje, a grande maioria dos proprietários exige algum tipo de garantia dos locatários antes de assinar o contrato de aluguel. Inclusive, colocam isso como condição indispensável para o processo.

Dentre eles, a fiança é de longe o mais solicitado. Mas além dela, o depósito caução e o seguro fiança bancário também são muito utilizados especialmente como garantia financeira.

Isso porque caso o inquilino se torne inadimplente com seus pagamentos, o proprietário possui uma justificativa legal para entrar com uma ação de despejo. Além é claro de cobrar o valor atrasado.

Por um lado, essas garantias realmente servem como uma proteção econômica ao dono do imóvel. Mas por outro, também possuem seus lados negativos como por exemplo, atrasar o processo de despejo do locatário.

A locação sem garantia vem justamente para facilitar esse processo. Não somente em casos de despejo mas até mesmo, no aluguel em si. Isso uma vez que ele dispensa qualquer uma das garantias acima, auxiliando e contribuindo para um aumento do interesse do imóvel e a assinatura do contrato.

Neste texto, traremos todas as vantagens da locação sem garantia para que você não deixe de considerá-la como uma opção ao alugar um imóvel. Veja os tópicos que serão abordados:

• O que é um contrato de locação sem garantia?
• Como funciona o contrato de locação sem garantia?
• Qual a importância da garantia?
• Locação sem garantia: qual a garantia justa?
• Quais as vantagens da locação sem garantia?
• O que prestar atenção na locação sem garantia?

Vamos lá!

O que é um contrato de locação sem garantia?

As garantias são muito utilizadas nos contratos de aluguel como forma de proporcionar uma maior segurança financeira. Tanto aos proprietários quanto para os inquilinos.

No geral, as mais utilizadas são a fiança, o seguro bancário e o depósito caução. O que muitos não sabem é que esses contratos também podem ser assinados sem o uso de uma garantia.

É isso mesmo que você leu! Mas não se engane, isso não significa que os locadores e os locatários deixarão de ter uma segurança financeira nesse acordo. Em seu lugar, a locação sem garantia envolve o pagamento antecipado correspondente a um valor de aluguel, normalmente. 

Essa opção é legalmente permitida pela Lei do Inquilinato, a grande responsável por reger a locação de imóveis no Brasil.

Seu artigo 42 possibilita ao locador que opte pelo contrato de locação sem garantia. Isso com a cobrança do pagamento de aluguel e encargos até ao sexto dia do mês indicado.

Como funciona o contrato de locação sem garantia?

Como vimos, a locação sem garantia ocorre quando o locador e o locatário acordam que o aluguel do imóvel será concedido sem o uso de qualquer garantia. Seja a fiança, depósito caução ou qualquer outro.

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Neste modelo, existem duas formas de se firmar o contrato: por meio da locação pré paga ou pós paga. A principal diferença entre eles está no prazo do pagamento - ou seja, se o valor cobrado será pago antes ou depois da entrada do inquilino.

Vamos entender melhor essa questão.

Locação sem garantia pré pago

Na locação sem garantia pré pago, o valor do aluguel que servirá como segurança financeira é pago antes da entrada do inquilino no imóvel.

É uma opção muito vantajosa, tanto para o locatário quanto para o locador. Afinal, eles receberão esse valor logo de início e, não precisarão mais se preocupar com essa questão.

Apesar disso, não é um modelo muito comum no Brasil. Portanto, caso tenham interesse nessa opção, é muito importante que ambos estejam de acordo sobre ela. A locação sem garantia pré pago deve ser alinhada com bastante clareza antes da assinatura do contrato, para que ninguém se sinta enganado.

Mas principalmente, pois com ela, o proprietário não poderá exigir nenhuma outra garantia posteriormente.

Locação sem garantia pós pago

Na locação sem garantia pós pago, por sua vez, o valor do aluguel é depositado após a entrada do inquilino.

Vamos supor que ele comece a morar no imóvel no primeiro dia do mês. Nesse caso, ele somente precisará pagar o valor exigido no dia 30. Por se tratar de um pagamento posterior, deve ser analisado para ver se vale a pena para todos os envolvidos.

Qual a importância da garantia?

As garantias no contrato de aluguel foram criadas como uma medida protetiva ao locador, caso o inquilino se torne inadimplente.

Inclusive, é justamente para trazer essa maior segurança que existem tantos tipos de garantias. Desse modo, o locatário e o locador podem escolher a que melhor se adequar às suas necessidades, facilitando o cumprimento do que a Lei do Inquilinato estabelece.

Nesse momento difícil que estamos enfrentando da pandemia, as garantias se tornam ainda mais importantes. Afinal, muitas pessoas sofreram grandes impactos financeiros e, precisam se proteger de maiores problemas que possam ocorrer.

Segundo o IBGE, muitos inquilinos tiveram que negociar seu aluguel com os proprietários em 2020 devido à dificuldade financeira que enfrentaram.

Apesar disso, de acordo com o Painel do Mercado Imobiliário (PMI), o mercado de imóveis usados fechou o ano de 2020 com crescimento superior a 52% em comparação a 2019. 

O número de negociações e propostas para a locação de imóveis também cresceu 18% em 2020 em relação ao ano anterior, segundo a plataforma. São dados muito positivos apesar deste momento conturbado!

Por isso, é fundamental que os contratos de locação ofereçam essa segurança. Se não pelo uso das garantias mais comuns como a fiança, por outras opções como a locação sem garantia. 

Mesmo nesse caso, o proprietário não será prejudicado em casos de inadimplência. Basta que ambos estejam claros do que será cobrado e, principalmente, entrem em comum acordo.

Locação sem garantia: qual a garantia justa?

Não há uma única resposta para essa pergunta. O proprietário e o locatário devem escolher e entrar em acordo sobre a melhor garantia para ambos. Mas lembrando: não pode, de forma alguma, haver qualquer tipo de abuso financeiro sob qualquer um dos lados!

No caso da locação sem garantia, o locador não pode optar por esse modelo e, ainda, exigir a cobrança de outra garantia adicional como o seguro fiança. Seria uma dupla garantia cobrada que causaria um abuso por uma das partes.

A Lei do Inquilinato é bem clara sobre essa regra. Em todo contrato de aluguel, deve-se escolher entre o uso de algumas garantias previstas ou não. Vamos relembrar rapidamente as principais delas.

Seguro fiança

O seguro fiança é considerado como uma das garantias mais acessíveis e, ainda, uma das que mais tem ganho popularidade. Isso porque ele oferece uma cobertura específica para o valor de aluguel e todas as taxas relacionadas à ele, como IPTU e condomínio.

Mas além disso, o seguro fiança também pode abranger outras apólices cobertas para para impostos, contas de água, luz, ou taxas jurídicas em ações de despejo. Seu valor definido pode ser parcelado mensalmente de acordo com o que for acordado entre as partes.

Em 2020, ele teve um crescimento de 76% no Brasil, segundo a Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg).

Como justificativa para esse aumento, estão as vantagens de proporcionar uma maior flexibilidade no pagamento e sua maior praticidade. Isso pois a seguradora responsável assume o papel de gerenciamento, reduzindo a burocracia envolvida.

Sem falar que com ele, o uso do fiador deixa de ser necessário. 

Fiador de aluguel

O fiador de aluguel já foi muito usado nos contratos de locação, mas hoje, perdeu muita força pelos enormes problemas que poderia gerar.

Ele representa uma pessoa que se responsabiliza pelo pagamento do aluguel de um inquilino caso ele se torne inadimplente. Nesse caso, ele se torna um devedor do proprietário, tendo que arcar com todas as dívidas.

Qualquer pessoa pode ser um fiador, desde que tenha uma boa condição financeira e a comprove para o locador. Porém, o grande problema desse caso é justamente os prejuízos financeiros aos quais eles poderiam sofrer.

Além disso, muitos fiadores acabavam tendo que penhorar algum bem ou imóvel particular para quitar a dívida. O prejuízo no bolso era enorme! Esses motivos foram mais do que suficientes para fazer com que as pessoas deixassem de querer assumir esse papel.

Depósito caução

Caso não queiram adotar nenhum dos modelos anteriores, o inquilino e o proprietário ainda podem optar pelo depósito caução. Ele é um adiantamento do valor do aluguel que não deve ter uma quantia superior ao valor de três meses de aluguel.

Ele deve ser depositado em uma conta conjunta e, no final do contrato, o dinheiro é devolvido caso tudo ocorra dentro do planejado e previsto no documento.

Em alguns casos, o locatário e o locador podem se encontrar em um outro acordo. Ao invés de receber esse valor de volta, ele não precisará pagar os últimos três meses de aluguel de sua estadia. 

Ele é um modelo de garantia bastante seguro para ambas as partes. Afinal, o pagamento adiantado mostra que a reserva financeira será suficiente para cobrir um período de complicações sem prejudicar financeiramente o locador.

Quais as vantagens da locação sem garantia?

Por mais que não seja o modelo de aluguel mais comum, a locação de garantia possui grandes vantagens para o proprietário e o inquilino. Veja as mais importantes e valorizadas por aqueles que investem nela:

Agilidade no despejo

Uma das maiores vantagens da locação sem garantia é a maior agilidade no despejo do inquilino caso não pague com o valor do aluguel.

Nos contratos que utilizam algum tipo de garantia, esse processo de despejo pode demorar muito tempo até que seja aprovado. Sem falar em toda a burocracia que envolve! Afinal, ambas as partes assinaram um documento com regras legais a serem seguidas.

Na locação sem garantia, isso já não acontece, o que torna esse tempo muito menor e mais ágil.

Facilidade no aluguel de imóveis

É muito mais fácil alugar um imóvel quando não há o uso de uma garantia para a assinatura de seu contrato. Afinal, quanto menos burocracia tiver, maior será sua atratividade entre os inquilinos! Principalmente, os de primeira viagem.

Toda locação de imóveis já envolve muitas normas, regras e deveres. São muitas coisas para se atentar e seguir, então o que puder ser feito para facilitar esse processo, com certeza chamará mais atenção.

Contratos com garantia podem dificultar muito a locação. Principalmente, aqueles cujos proprietários são mais “rígidos” com suas preferências como, por exemplo, quem deseja que o locatário apresente um fiador como segurança financeira.

Ainda, muitos inquilinos podem não ter tamanha condição financeira extra para servir de garantia como por meio do depósito caução. Percebe quantos pedras no caminho podem surgir?

Todas essas possíveis dificuldades são tiradas do caminho com a locação sem garantia, ajudando e muito no fechamento do acordo de aluguel de um imóvel.

Cobrança antecipada

O sonho de todo proprietário é receber o pagamento do aluguel antecipadamente, e é justamente isso que a locação sem garantia proporciona!

Caso optem pelo modelo pré pago, o inquilino irá depositar o valor acordado antes que comece a morar no imóvel. Dessa forma, já resolvem essa questão de segurança sem ter mais que se preocupar.

Mas lembre-se: o locador não pode, em hipótese alguma, exigir o pagamento de uma dupla garantia. Ou seja, além desse depósito antecipado, ainda cobrar um depósito caução ou fiança como exemplo.

O que prestar atenção na locação sem garantia?

Como este modelo de locação não envolve o uso de garantias, é extremamente importante que o proprietário faça uma análise de crédito do inquilino.

O grande propósito dessa análise é identificar se o locatário possui seu nome sujo. Ou seja, se possui um histórico de mau pagador, quando tentou realizar a compra de algum produto ou serviço mas acabou não pagando com o valor devido.

Ter o nome sujo é um péssimo sinal! Afinal, o consumidor foi informado de sua dívida e, mesmo após um longo período, continuou sem arcar com o que deveria. Hoje, o prazo médio para esse pagamento é de três meses, graças à aprovação do Projeto de Lei 675/20.

Imagine se ele comete a mesma coisa ao alugar um imóvel? Não dá! Mesmo diante desses casos, muitos locadores ainda decidem locar seu espaço, mas precisamos ressaltar que é preciso tomar muito cuidado!

Mesmo em uma locação sem garantia, não é possível ter 100% de segurança que um inquilino com o nome sujo irá manter o pagamento do aluguel em dia.

Portanto, sempre busque realizar a análise de crédito dos interessados e, escolha dentre os que não possuem um histórico de mau pagador.

Como funciona a análise de crédito no aluguel de imóveis?

A análise de crédito verifica o histórico do inquilino e se ele possui condições de arcar com os pagamentos de aluguel. Ao final, cada um receberá uma nota (score de crédito) que indicará justamente essa probabilidade. 

O resultado pode ir de 0 à 100, sendo que quanto mais pendências e dívidas um consumidor tiver, menor será seu score. Veja na prática como seria:

• 0 a 300: alto risco de inadimplência
• 301 a 700: médio risco de inadimplência
• 701 a 1000: baixo risco de inadimplência

Na Citas, acreditamos fortemente na análise de crédito como medida de segurança. Por isso, sempre realizamos essa avaliação em todo processo de locação. Afinal, nossa missão vai além do que ajudar com que encontrem seus apartamentos dos sonhos.

Acompanhamos e nos responsabilizamos pelo dia a dia de nossos citadãos, desde a assinatura do contrato de aluguel, até o dia a dia durante sua moradia. 

Nosso sistema de Big Data permite uma pesquisa aprofundada sobre nossos inquilinos. Ele analisa não somente seus scores de crédito, mas também outros itens indispensáveis para a assinatura do contrato de aluguel. 

Ao final, conseguimos analisar se o inquilino conseguirá arcar com todos os custos do aluguel. E por fim, guiá-lo nessa jornada incrível em busca de seu imóvel dos sonhos em São Paulo.

Venha conhecer nossa comunidade e nossas unidades!

Conclusão

A locação sem garantia possui grandes benefícios, e não deve ser deixada de lado pelo menos como parte de consideração de uma proposta.

Muitos se enganam e imaginam que com ela, não há como ter uma segurança financeira em casos de inadimplência, mas vimos que é totalmente o contrário. Nenhum dos lados será prejudicado e, em casos de despejo, o processo será bem mais rápido e facilitado.

Portanto, analise bem como funciona esse tipo de locação, se está de acordo com seus interesses e, parta em busca do seu apartamento dos sonhos!

Em nosso blog, temos muitos outros artigos sobre a locação de imóveis. Venha conferir!

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