Você sabia que o seguro fiança é considerado como uma das garantias de locação de imóveis mais acessíveis para os inquilinos?

Todos sabemos que alugar um imóvel requer uma quantidade enorme de burocracia. São tantos documentos para assinar, precauções, vistorias, que a dor de cabeça pode ser enorme! Ainda mais, quando há alguma insegurança por parte do locatário.

No mercado imobiliário, essa segurança é conquistada por meio do que chamamos de garantias do contrato de aluguel. Por muitos anos, uma das mais comuns foi o uso do fiador, ou seja, uma pessoa que tinha boa situação financeira e garantia eventuais atrasos financeiros ou não pagamento do aluguel do imóvel.

Mas hoje, o fiador deixou de ser a medida mais usada, dando espaço para o seguro fiança. Ele funciona de forma muito parecida com outros seguros como os de veículos. Porém, sua principal diferença é não depender da boa vontade de terceiros e ter a real condição financeira do inquilino como principal foco.

Esses e muitos outros benefícios do seguro fiança fizeram com que tivesse um crescimento de arrecadação de 76% no Brasil em 2020, segundo a Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg). Foram mais de R$813 milhões arrecadados até novembro de 2020, uma quantia enorme!

Se você está alugando um apartamento ou kitnet e está tentando entender se seguro fiança é ideal para você,  então precisa ler este texto. Aqui, explicaremos tudo sobre o seguro fiança, suas vantagens e como usá-lo no processo de locação.

Antes de começarmos, veja os tópicos que serão abordados:

• O que é seguro fiança?
• Como funciona o seguro fiança?
• Para quem o seguro fiança é indicado?
• Quais as vantagens do seguro fiança?
• Quais as desvantagens do seguro fiança?
• Tipos de garantia nos contratos de aluguel;
• Qual o melhor tipo de garantia para o contrato de aluguel?

Vamos lá!

O que é seguro fiança?

O seguro fiança é uma das garantias mais usadas pelos locatários na locação de imóveis. Ele funciona de forma muito parecida com outros modelos de seguros, ou seja, possui um custo para contratação do seguro que pode ser parcelado mensalmente de acordo com a necessidade de cada um.

Sua principal finalidade é servir como segurança no recebimento dos valores da locação ao locador. Ou seja, em casos de inadimplência de aluguel, o seguro fiança é acionado para que o locador não seja prejudicado financeiramente.

Aqui, é importante lembrar que o uso do seguro fiança é permitido pela Lei do Inquilinato, a principal que envolve a locação de imóveis. De acordo com essa lei, todas as garantias somente são válidas até o término do prazo de aluguel, inclusive o seguro fiança.

Nos últimos anos, esse seguro vem ganhando espaço no mercado imobiliário. Isso não somente por preferência dos próprios inquilinos por sua flexibilidade, mas também pelos próprios donos dos imóveis.

O motivo para essa tendência? A praticidade e maior segurança. Separamos um tópico especial para falar sobre essas vantagens para que você entenda melhor. Mas antes, precisamos esclarecer alguns pontos importantes sobre o seguro fiança.

Como funciona o seguro fiança?

O seguro fiança oferece uma cobertura específica para o valor de aluguel e todas as taxas relacionadas à ele, como IPTU e condomínio, por exemplo. Mas além disso, ele também pode abranger outras apólices cobertas para para impostos, contas de água, luz, ou taxas jurídicas em ações de despejo.

Na prática, o processo para solicitá-lo é bem simples. Caso o proprietário não receba o pagamento do aluguel, ele entra em contato com a seguradora expondo o problema. Para solucionar, a companhia irá indenizá-lo sobre o prejuízo, pagando o valor atrasado e outras parcelas que também possam estar atrasadas.

Caso essa situação seja prolongada por meses, o inquilino poderá ser despejado do imóvel. Mas cuidado, não pense que o fato da seguradora pagar as dívidas exime o inquilino de arcar com esses valores.

Nesses casos, o inquilino ficará devendo dinheiro à própria seguradora. Caso continue não pagando, será acionado judicialmente para resolver a situação. É uma situação complicada que ninguém deseja passar, então tome cuidado e preste muita atenção aos prazos de pagamento!

Qual o valor do seguro fiança?

Em relação ao seu valor, ele irá depender principalmente do tipo de cobertura escolhida. Na maioria das vezes, equem escolhe a abrangência do seguro é o locador, ou seja, ele que deverá dizer o que será coberto pelo seguro fiança para que a seguradora  possa apresentar a proposta aos futuros inquilinos.

Essa é, inclusive, uma das vantagens do seguro fiança. Ele será firmado com base em um consentimento entre todos os envolvidos, quando todos estiverem de acordo sobre o que ele irá cobrir.

Além disso, esse valor também sofrerá variação pelas taxas oferecidas por cada seguradora. Ao final, o preço costuma variar entre uma ou duas vezes o valor  do aluguel do imóvel.

Como funciona o seguro fiança para o locador?

Uma das principais características do seguro fiança para o locador é que ele deverá ser acordado com o dono do imóvel. Portanto, ao alugar um imóvel, o inquilino deve prestar muita atenção a esse detalhe.

Quando um proprietário escolhe usar o seguro fiança, ele irá decidir quais itens serão abrangidos (condomínio, IPTU, contas, eventuais danos ao imóvel). Sem contar ainda todas as taxas que serão incididas pela seguradora. Uma cobertura mais ampla, gerará um valor do seguro fiança maior, e vice-versa.

Com esse valor proposto e aceito pela seguradora escolhida, o inquilino deverá ser informado sobre o preço. Isso deve estar muito bem claro entre todos os envolvidos, pois um pequeno atraso já pode ser motivo para o proprietário acionar a seguradora para receber o que foi acordado.

Inclusive, essa é uma das obrigações de todo inquilino previstas na Lei do Inquilinato. Ela é bem clara quando diz que todo locatário é o responsável pelo pagamento do seguro fiança. Caso contrário, estará sujeito a sérias penalizações legais. Então não se esqueça de colocar esse custo no seu orçamento caso você esteja definindo quanto custa morar em São Paulo

Para quem o seguro fiança é indicado?

O seguro fiança é indicado tanto para os inquilinos quanto para os proprietários de um imóvel. Existem muitos benefícios e facilidades, em especial aos proprietários que não querem mais ter problemas envolvendo o não pagamento do valor do aluguel.

Ele pode ser usado para a grande maioria de locação de imóveis, sejam eles comerciais ou residenciais. Os poucos casos onde não pode ser usado são, por exemplo, para espaços alugados para estacionamentos, hotéis e outros similares.

Para o inquilino

Primeiramente, o seguro fiança é indicado para qualquer inquilino que deseja escolher uma garantia mais acessível e flexível ao alugar um imóvel. E que, acima de tudo, buscam por uma opção mais tranquila e que não gere tanta dor de cabeça durante sua estadia.

Além disso, ele é uma ótima opção para aqueles que não possuem um fiador ou não tenham condição de oferecer uma caução em seu lugar.

Para o proprietário

Do lado dos proprietários, o seguro fiança também é uma ótima opção para evitar dor de cabeça e prejuízos financeiros!

Quem é dono de um imóvel sabe os problemas enormes que pode ter com o atraso de um aluguel. Mas com esse seguro, o risco de sofrerem com inadimplência é muito menor, conquistando uma segurança importante e tranquilizadora de que receberá seus pagamentos em dia.

Afinal, mesmo caso o inquilino não pague o valor do aluguel, a seguradora irá cobrir o prejuízo e bancar todos os valores atrasados.

Tão importante como garantir que vai receber o aluguel em dia, o seguro fiança também transfere a responsabilidade e custos de um processo judicial de cobrança e despejo para a seguradora. O proprietário fica garantido que irá receber o valor do aluguel até que o processo de despejo seja concluído.

Agora, chega de falar de burocracia! Deixamos claro no começo do texto que o seguro fiança é uma opção de garantia justamente por sua maior flexibilidade, tranquilidade e vantagens. Então, que tal finalmente sabermos quais são?

Quais as vantagens do seguro fiança?

O mistério acabou! Reforçamos diversas vezes que o seguro fiança é uma das garantias mais usadas na locação de imóveis, e existem diversos motivos que justificam essa preferência. Vamos ver cada uma delas.

Vantagens do seguro fiança para os inquilinos

As principais vantagens do seguro fiança para os inquilinos são:

• Dispensa do fiador
• Maior flexibilidade de pagamento
• Maior praticidade

A primeira vantagem a ser destacada é a dispensa do uso do fiador como garantia na locação de um imóvel. Apesar do fiador ter sido usado por muitos anos, hoje já deixou de ser a preferência de muitos locatários.

Isso porque ter um fiador é difícil. Primeiro, muitas vezes não basta ser indicada uma pessoa que demostre estabilidade financeira para ser considerado capaz de arcar com possíveis dívidas do inquilino.  Muitas imobiliárias exigem que o fiador tenha um imóvel próprio, quitado. Algumas exigem que o fiador tenha pelo menos dois imóveis, na mesma cidade onde é feito o aluguel! Resumindo: muito difícil.

Sem falar que a pessoa escolhida, caso seja acionada, teria a responsabilidade de arcar com todas as despesas em aberto e ter um sério prejuízo financeiro. Por isso, pedir que alguém seja seu fiador pode ser desconfortável e muitas pessoas nem aceitariam!

Se compararmos esse seguro com outras garantias disponíveis, ele também é mais viável do ponto de vista econômico - mesmo não sendo exatamente mais barato.

Explico:

O seguro fiança em geral custa de 1 a 2 alugueis por ano e esse valor algumas vezes pode ser parcelado ao longo dos meses. Comparando com o depósito caução de 3 alugueis que precisam ser depositados de uma vez, logo na entrada do inquilino, parece muito mais barato, certo? Na verdade não...

O deposito caução em si é a garantia, isto é, o valor depositado ainda te pertence e precisa ser devolvido pelo locador quando o apartamento for devolvido. Você poderá usar o valor novamente na próxima locação, por exemplo.

Já o seguro fiança é um custo, isso é, você não recebe o valor de volta no final do contrato. Se pensarmos que o seguro precisa ser renovado (e pago novamente) todo ano, no longo prazo acaba representando um custo bem alto. Então apesar de pesar menos no bolso no curto prazo, no longo prazo é um produto muito caro!

Por fim, o seguro fiança oferece uma praticidade muito maior do que as outras garantias. A analise de crédito é realizada pela seguradora, que muitas vezes usa formas mais sofisticadas e racionais para realizar a análise de crédito, então a burocracia envolvendo sua concessão é menor. Normalmente, a resposta por parte da seguradora é rápida e a lista de documentos que precisam ser apresentados é padronizada.

Vantagens do seguro fiança para os locadores

Para o locador, as principais vantagens são:

• Segurança no recebimento do valor de aluguel e outras taxas
• Análise de crédito segura e especializada
• Transferência da responsabilidade e custos com ações judiciais de despejo e cobrança

Como dissemos, o seguro fiança também é muito valorizado pelos proprietários, principalmente por oferecer uma grande segurança financeira. Caso o inquilino não pague o aluguel, a seguradora irá arcar com o atraso assim que for acionada.

Dessa forma, o locador não será prejudicado economicamente em casos de inadimplência. E claro, não podemos nos esquecer de que essa cobertura também pode envolver outras taxas que também estiverem atrasadas.

Tudo de forma muito rápida e simples, sem grandes burocracias e muito menos, dores de cabeça.

O melhor de tudo é que a própria seguradoras se encarrega de entrar com ação de despejo ou cobrança caso seja necessário e o proprietário não precisa se desgastar com eses assuntos.  

Essa rapidez também contribui para que o imóvel não fique muito tempo parado sem gerar renda. É um efeito dominó: com menor burocracia, o interesse pelo imóvel é maior e, consequentemente, o processo de locação é mais otimizado.

Por fim, os locadores também podem contar com uma análise de crédito feita pelas seguradoras.

Quais as desvantagens do seguro fiança?

Infelizmente, nem tudo é um mar de rosas. Por mais que o seguro fiança traga enormes vantagens, ele também possui certas desvantagens que precisam ser ressaltadas. Dentre elas, as principais estão relacionadas ao valor da apólice e a aprovação dos documentos dos inquilinos.

Se compararmos com outras garantias como o caução, o valor pago pela contratação da apólice não é devolvido ao locatário. Isso acontece pois a seguradora atua como uma espécie de fiador na locação do imóvel, está prestando um serviço, e cobra por isso!

Além disso, o proprietário pode encontrar algumas dificuldades em alugar seu imóvel, pela não aprovação dos documentos do inquilino na análise de crédito feita pela seguradora.

Qualquer mancha em seu nome ou o mínimo de desconfiança pode ser motivo suficiente para não aprovarem seus documentos. Por um lado, é uma vantagem de segurança. Mas por outro, pode atrasar o tempo até o imóvel ser alugado.

Tipos de garantia nos contratos de aluguel

Além do seguro fiança, existem outros tipos de garantias no contrato de aluguel previstas pela Lei do Inquilinato. São elas:

• Fiador
• Depósito caução
• Contrato sem garantia

Algumas delas já foram citadas brevemente, mas vamos relembrar um pouco mais a fundo para que você entenda melhor a diferença entre cada uma.

Fiador

O fiador é uma pessoa especialmente escolhida para funcionar como uma espécie de seguradora do inquilino. Caso não pague o aluguel, ele será acionado para arcar com a dívida.

Na maioria das vezes, os fiadores são pessoas próximas ao inquilino, seja algum familiar ou amigo. Além disso, deve cumprir com alguns critérios para que seja escolhido. Apesar de não obrigatório, muitos locadores exigem que o fiador:

• Seja proprietário de um imóvel quitado e regularizado. E que de preferência, esteja localizado no mesmo município que o imóvel a ser alugado;
• Não tenha nenhuma restrição de crédito em seu nome;
• Comprove renda através de documentos legais.

Depósito caução

O depósito caução nada mais é do que um depósito adiantado do valor do aluguel ao proprietário. Caso o inquilino atrase o pagamento, o proprietário pode usar esse dinheiro guardado para pagar o aluguel.

Para que seja permitido, contudo, existem algumas regras. Dentre elas, o depósito caução não pode ter um valor superior a três aluguéis e precisa ser devolvido no final do contrato corrigido!

Se um aluguel possui o valor de R$1.000,00 por exemplo, o valor do depósito caução poderá ser de até R$3.000,00. Essa quantia assegura que o locador será ressarcido se o inquilino deixar de pagar o aluguel.

Contrato sem garantia

Por fim, temos o contrato sem garantia. Ele não é uma das escolhas mais comuns no mercado imobiliário, mas também oferece uma grande segurança ao proprietário. Isso porque ele pode exigir o pagamento antecipado do valor do aluguel mês a mês.

Com ele, o inquilino não precisa realizar um depósito adicional como garantia, nem precisar de um fiador que assuma os pagamentos por ele.

Esse tipo de contrato sem garantia oferece um benefício jurídico que muitos locadores desconhecem - permitem um processo de despejo acelerado. A justiça entende que como o locador não exigiu garantia para o locatário, qualquer processo de despejo tem que ser olhado com preferência e agilidade, em muitos casos sendo resolvido em até 15 dias!

Agora, dentre todas essas opções, será que existe uma melhor de todas? Ainda, existe uma que é mais adequada para qualquer inquilino e qualquer tipo de locação?

Qual o melhor tipo de garantia para contrato de aluguel?

Não existe uma única resposta para essa pergunta. Cada inquilino possui uma situação financeira completamente diferente, assim como preferências e possibilidades de pagamento. Portanto, cada pessoa deve analisar com cuidado os tipos de garantia de contrato de aluguel disponíveis para, a partir disso, identificar qual a melhor para sua situação.

Veja o resumo abaixo para ajudar a tomar a decisão:

Fiador

Melhor para quem tem algum familiar próximo com bom crédito e imóveis, pois é o tipo de garantia mais barata - é de graça na verdade!

Depósito Caução

Ideal para quem conseguiu juntar uma poupança e tem aplicado valores superiores a 3 alugueis. Uma parte dessa poupança vira garantia e o valor segue aplicado. Esse tipo de garantia também não representa nenhum custo ao inquilino, apesar de exigir uma situação financeira mais tranquila!

Seguro Fiança

Ideal pra quem não quer pedir favor para ninguém e não tem poupança guardada.

Sem Garantia

Bom para todos, mas infelizmente são poucos os proprietários que aceitam. Aliás, da uma olhada nos nossos apartamentos, em todos fazemos locação sem garantia!

Apesar disso, é possível notar uma certa tendência nos últimos anos. Conforme as locações vão se modernizando cada vez menos vemos a figura do fiador e o seguro fiança vem ganhando espaço.

Em entrevista à Revista Exame, a gerente executiva da Too Seguros, Priscila de Cunto Mckenzie, afirma que o seguro fiança ganhou espaço com a pandemia.

Segundo ela, os fiadores ficaram mais receosos de assumir riscos com a crise, o que fez com que os inquilinos tivessem que buscar por outra garantia para que conseguissem alugar um imóvel.

Como resultado, mesmo que fiador e o depósito caução ainda sejam as formas de garantia mais frequentes entre os inquilinos, o seguro fiança está ganahndo espaço. Entre janeiro e agosto de 2020, R$536 milhões em apólices de seguro-fiança foram emitidos. Isso corresponde a 60% mais do que no mesmo período do ano passado, segundo a Superintendência de Seguros Privados (Susep).

Conclusão

O que você achou do seguro fiança? Conhecia tudo sobre esse modelo de garantia, vantagens e desvantagens?

Não queremos que você tenha problemas ao alugar um imóvel, muito menos prejuízos judiciais por inadimplência. É importante escolher uma garantia que seja acessível ao seu bolso e que, principalmente, não te dê dores de cabeça.

Sabemos que existem diversas possibilidades de garantia, e agora você conhece no detalhe o seguro fiança. Ele possui diversos benefícios que com certeza, podem ajudá-lo na locação de imóveis de forma rápida e sem burocracias.

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