O contrato de aluguel é o documento responsável por firmar e finalizar o processo de locação de um imóvel, com o objetivo de legalizar o acordo que será feito.

Somente em 2019 por exemplo, uma pesquisa feita pelo IBGE constatou que os imóveis alugados representaram 18,3% das moradias de famílias em todo o país.

Mas antes que seja assinado, contudo, existem diversas etapas que os inquilinos devem ter conhecimento, se atentar e analisar para que estejam seguros no momento de fechar o aluguel, e terem certeza de que encontraram seu lar dos sonhos.

Esses detalhes são indispensáveis para assegurar a condição e qualidade do imóvel, e para que ao final, as garantias do contrato de aluguel sejam firmadas como forma de proteger tanto o locador quanto a locadora.

Sabemos que todo processo de locação pode ser trabalhoso e gerar muitas dúvidas, mas não se preocupe, pois iremos facilitar a vida dos nossos citadãos. Neste texto, explicaremos todas as regras sobre o contrato de aluguel, o que diz sua lei, e todos os deveres e direitos dos inquilinos.

Separamos um breve resumo dos tópicos que serão abordados. Veja:

● O que é o contrato de aluguel?

● O que diz a lei? Lei do Inquilinato;

● Quais as garantias do contrato de aluguel?

● Quais são os direitos e deveres do inquilino?

Vamos lá!

O que é o contrato de aluguel?

Como abordamos brevemente na introdução, o contrato de aluguel é o documento responsável por firmar e legalizar a locação de um imóvel, garantindo segurança jurídica para ambas as partes.

Regido pela Lei Federal nº 8.245/1991, este documento deve conter diversos itens indispensáveis para assegurar essa relação contratual entre o proprietário e o inquilino, que vão desde os direitos e deveres de cada um até o prazo para locação.

Não se preocupe, pois separamos um tópico especial para explicar o que exatamente diz esta lei e tudo que deve estar presente neste documento. Mas antes, vamos tirar uma dúvida muito comum sobre este assunto.

Quais são os tipos de locação previstas em lei?

Embora a Lei Federal acima seja considerada como a principal quando falamos sobre locação de imóveis, ela possui algumas limitações a respeito de sua cobertura.

De forma resumida, podemos afirmar em seu art. 1º que esta lei abrange somente a locação de imóveis urbanos, deixando a locação de outros tipos de imóveis regidos por outras legislações.

Além disso, ela também especifica três possibilidades de aluguel. São elas:

● Residencial:

● Não residencial

● De Temporada.

A locação residencial é a mais comum de ser vista. Sua principal característica é permitir a possibilidade de ser ajustada de forma verbal ou escrita, por prazo determinado ou indeterminado, e por prazo inferior ou superior a 30 meses. Neste caso, a finalização do contrato pode ocorrer por comum acordo entre as partes.

A segunda modalidade, por sua vez, é destinada a qualquer tipo de atividade que não seja residencial, como nos casos de atividades comerciais, industriais, e escritórios por exemplo.

Sua grande diferença em relação ao item anterior é proporcionar que o locatário tenha direito a renovação do contrato por igual prazo, desde que o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado.

Por fim, a locação de temporada é destinada à residência provisória do locatário, seja para prática de lazer, realização de cursos, tratamentos de saúde, realização de obras em seu imóvel, ou quaisquer outras finalidades pelo prazo máximo de 90 dias.

Para realizar qualquer desses tipos de locação, é necessário seguir todas as normas previstas em lei. Separamos no próximo tópico os principais pontos a serem observados para te ajudar neste processo. Confira!

O que diz a lei sobre contrato de aluguel? Lei do Inquilinato

A Lei Federal nº 8.245, mais conhecida como Lei do Inquilinato, é a grande responsável por estabelecer os direitos e deveres dos inquilinos e proprietários para que a locação de imóveis urbanos seja firmada no Brasil, além de determinar as regras para a elaboração do contrato de aluguel.

Desde que foi criada, ela sofreu algumas alterações ao longo dos anos para que se mantivesse atualizada prezando seus objetivos, tendo sua última mudança aprovada em 2016.

Dentre todas as suas normas, os principais itens que devem estar presentes no contrato de aluguel e que todo inquilino deve saber, principalmente caso seja a primeira vez que busca um apartamento para morar sozinho, são:

● Prazo;

● Multa;

● Reajuste;

● Taxas.

Vamos ver em detalhes cada um deles.

Prazo

Segundo a lei, um contrato padrão de locação residencial costuma ter o prazo de 30 meses, podendo ser negociado para períodos mais curtos mediante negociação. Após esse prazo, o proprietário tem direito de revisar o valor da locação da forma que quiser, sem seguir as regras de reajuste definidas no contrato que irei explicar abaixo.

Em outras palavras, é uma escolha do inquilino aceitar o aumento e renovar o contrato, ou então desocupar o imóvel.

Multa

O segundo item fundamental de estar presente no contrato de aluguel é a especificação da multa em caso de rescisão do acordo, como forma de garantir segurança para o locador.

O padrão visto nos contratos de aluguel é a cobrança da multa caso o inquilino decida deixar o imóvel antes dos 30 meses acordados. Porém, é muito comum ver locadores que flexibilizam essas regras, e isentam este pagamento caso o inquilino tenha permanecido no imóvel pelo tempo mínimo de 12 meses.

Vamos supor que um inquilino deseje sair do imóvel após 11 meses de moradia. Neste caso, ele terá que arcar com a multa correspondente aos 19 meses restantes do período de locação acordado. Caso decida deixar o local após 13 meses de moradia, por outro lado, o pagamento da multa deixa de ser obrigatório.

Para facilitar o entendimento, vamos usar um exemplo de um aluguel de R$ 1.000,00 estabelecido no prazo de 30 meses e com o tempo restante de 5 meses. Neste caso, o cálculo da multa é o seguinte:

● Multa  = (valor do aluguel x 3) ÷ meses de contrato x meses que faltam de contrato

● Multa = (1.000 x 3 ÷ 30) x 5 = 500;

● Multa = R$ 500,00.

Reajuste

O reajuste nada mais é do que uma alteração no valor do aluguel do imóvel, que também deve ser especificado e claro no contrato de aluguel. Sua taxa de reajuste é calculada usando como referência um dos índices de inflação disponíveis no mercado. Importante levar em consideração que existirá aumento do aluguel a cada ano na hora de definir orçamento e colocar na ponta do lápis quanto custa morar em São Paulo.

O IGP-M (Índice Geral de Preços ao Mercado) foi considerado como o padrão utilizado pelo mercado imobiliário por mais de 30 anos. O problema, contudo, é que seu valor costuma sofrer grandes variações conforme a variação de itens que não tem muito a ver com o dia dia do país, como as variações do dólar, causando diversos problemas especialmente para os inquilinos no momento de rescindir ou renovar o contrato de aluguel.

Como solução, um dos índices que passou a ser mais utilizado nos contratos de aluguel, é o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).

Em entrevista ao portal Terra, o professor de finanças do Insper, Michael Viriato, considera a adoção do IPCA como sendo benéfica para ambas as partes.

"Com essa forte alta que o IGP-M tem apresentado, ninguém está conseguindo de fato repassar esse índice, essa elevação não é factível de ser implementada. Usar o IPCA favorece tanto o inquilino quanto o proprietário, com contratos mais críveis", disse.

Taxas

Por fim, o último item que pode estar presente no contrato de aluguel é o valor das taxas ou exigências que são feitas no momento da saída.

Como exemplo, é bastante comum que seja cobrada uma taxa para pintura/readequação do imóvel, ou que esses serviços sejam exigidos diretamente do locatário no momento da saída.

Como os valores acabam sendo bastante diferentes de região para região, é importante que o locatário preste atenção se o valor pedido está adequado e alinhado com os serviços exigidos.

Quais as garantias do contrato de aluguel?

Outro item que deve ser destacado no contrato de aluguel são as garantias de locação que este documento oferece, que possuem o objetivo de proteger tanto o locador quanto o locatário durante este processo.

De forma resumida, as garantias mais comuns deste documento são: fiador; seguro fiança (também conhecido como seguro aluguel); depósito caução; e o contrato sem garantia. Vamos ver cada um separadamente.

Fiador

O fiador nada mais é do que uma pessoa que se responsabilize diretamente pelo pagamento do aluguel no caso em que você não pague. Normalmente, são escolhidas pessoas de grau de parentesco próximo como os pais ou algum amigo de confiança.

Apesar da lei não exigir nenhum critério para a validade do fiador, o Código Civil Brasileiro permite a exigência de alguns critérios como a obrigatoriedade da pessoa ter um imóvel no nome próprio, quitado, e no mesmo município em que você está fechando a sua locação.

Seguro fiança

O seguro fiança é um serviço contratado pelo inquilino por meio de uma seguradora. Seu objetivo é servir como garantia caso o locatário não realize o pagamento do aluguel, e neste caso, a empresa repassa ao proprietário os valores que foram segurados no contrato.

Ao ser acionado, o valor exigido é equivalente a 12 meses de aluguel, e pode ser pago de diferentes formas, como por exemplo de forma parcelada.

Essa garantia é muito usada para inquilinos que não possuem fiadores, ou que não tenham a quantia de dinheiro necessária para pagar a caução.

Depósito caução

Considerada como uma das garantias mais vistas no processo de locação, o depósito caução é um adiantamento do valor do aluguel do imóvel. Para isso, contudo, existem algumas regras que devem ser ressaltadas.

A principal é que a quantia não pode ser superior ao valor de três meses de aluguel, e deve ser depositada em uma Poupança autorizada pelo Poder Público.

Contrato sem garantia

Por fim, o contrato sem garantia ocorre quando o inquilino realiza o pagamento antecipado do valor do aluguel mês a mês.

Muitos estranham o propósito desta prática, mas sua grande vantagem é dispensar a necessidade de um depósito adicional, do pagamento de seguro ou de algum dono de imóvel disposto a ser fiador.

Dessa forma, além da locação ser menos onerosa para o inquilino, o próprio locador é beneficiado com trâmites jurídicos acelerados para despejo.

Essas são as principais garantias que podem ser vistas em um contrato de aluguel. Agora, antes de dar algumas dicas importantes antes de assinar este documento, outros itens fundamentais que devem ser conhecidos neste processo são os direitos e deveres do inquilino.

Você sabe quais são? Confira no próximo tópico!

Quais são os direitos e deveres do inquilino?

Durante a locação de qualquer imóvel, a Lei do Inquilinato determina que todo locador possui direito a alguns direitos e deveres para garantir a preservação do imóvel e para servir como forma de segurança para quaisquer problemas que possam ocorrer.

Para ajudá-los, separamos os principais itens de cada um desses direitos abaixo. Vamos ver:

Direitos dos inquilinos no contrato de aluguel

Dentre todos os direitos dos inquilinos previstos em lei, alguns dos mais importantes e que devem ser destacados são:

● Receber o imóvel em perfeitas condições de uso

● Isenção do pagamento de despesas extras do condomínio

● Preferência de compra

Para que seja comprovada as perfeitas condições de uso do imóvel, é necessário que haja uma vistoria e análise detalhada. O laudo de comprovação deve vir anexo ao contrato, detalhando as condições do imóvel antes da chegada do inquilino para que este se comprometa a manter sua preservação.

O segundo direito previsto em nossa legislação se refere à obrigatoriedade do locatário de pagar todas as despesas ordinárias de um imóvel que fizer parte de um condomínio, como por exemplo gastos rotineiros com manutenção, pagamento de salários, limpeza e zeladoria.

Caso o imóvel necessite de alguma reforma para manter sua habitabilidade e seu proprietário não o fizer, o inquilino possui o direito de realizar as mudanças necessárias e ser ressarcido pelo valor gasto.

Isto está previsto no art. 35 da lei, que diz o seguinte:

Art. 35 - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Por fim, todo inquilino possui o direito de preferência de compra caso o proprietário decida vender seu imóvel. Segundo o art. 27 da lei ,o locador deve informar ao locatário a intenção de venda e, a partir do comunicado, o inquilino tem 30 dias para manifestar se deseja ou não comprar o imóvel e realizar os procedimentos para a aquisição.

Deveres dos inquilinos no contrato de aluguel

Os deveres dos inquilinos, por sua vez, podem ser resumidos nos seguintes tópicos:

● Manutenção do imóvel

● Pagamento do aluguel em dia

● Reformas

● Aviso prévio de mudança

Manter a manutenção do imóvel é um dos principais deveres de todo inquilino. Isso pois qualquer descuido pode danificá-lo e, consequentemente, atingir sua estrutura e causar danos como infiltração. Agora, caso o dano não tenha sido causado pelo morador, seu conserto será de responsabilidade do locador.

Além disso, todo inquilino deve manter todos os pagamentos do aluguel, condomínio e outros gastos estabelecidos no contrato de aluguel em dia. Caso contrário, pode inclusive ser punido com uma ação de despejo ou outra sanção prevista no documento.

Agora, uma dúvida muito comum dos inquilinos é em relação às reformas. Afinal, é possível realizar qualquer tipo de reforma em um imóvel alugado? A resposta é sim, desde que seja previamente autorizado pelo proprietário e autorizado no contrato de aluguel.

Contudo, vale ressaltar que nesses casos, o inquilino deverá arcar com todos os gastos da reforma, uma vez que o proprietário só é obrigado a pagar por tais mudanças caso sejam fundamentais para garantir a habitabilidade do imóvel, como destacamos acima. Além disso, caso o proprietário não autorize ou goste de alguma alteração, você terá a obrigação de devolver o apartamento exatamente como entregou! Se você quer deixar um apartamento alugado a sua cara, vale dar uma olhada nessas dicas de decoração que vão poupar dor de cabeça na saída.

Por fim, o último dever que todo inquilino deve se atentar é em relação à mudança. A Lei do Inquilinato é bem rígida sobre este tema, e estabelece que caso o locatário deseje sair do imóvel, ele deve comunicar o proprietário com no mínimo 30 dias de antecedência.

A falta desse aviso prévio pode fazer com que o locador cobre do inquilino o referente a um mês de moradia pela ausência do comunicado.

Conclusão sobre contrato de aluguel

Escolher seu imóvel dos sonhos nem sempre é uma tarefa fácil. Afinal, existem diversos pontos que devem ser analisados e levados em consideração nesta escolha, como as condições do imóvel, vizinhos, e até mesmo localização.

Por isso, antes de assinar o contrato de aluguel, lembre-se de todas as dicas que demos ao longo do texto, e tudo que deve constar neste documento para que a relação contratual entre as partes seja a melhor possível. Em nosso blog falamos também sobre o contrato de gaveta, confira lá.

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